Η Φορολογία Ακινήτων στην Κύπρο: Ο Οδηγός σας για Αγοραστές και Επενδυτές (2025/2026)

Καλώς ήρθατε στον πιο ολοκληρωμένο οδηγό για τη φορολογική αρχιτεκτονική που διέπει τους ιδιοκτήτες ακίνητης περιουσίας στην Κυπριακή Δημοκρατία. Η Κύπρος έχει καθιερωθεί ως ένας από τους πιο ελκυστικούς φορολογικούς προορισμούς στην Ευρώπη, ειδικά για επενδύσεις σε ακίνητα. Η απουσία εθνικού ετήσιου φόρου ακίνητης περιουσίας και οι στρατηγικές απαλλαγές στο εισόδημα από ενοίκια την καθιστούν ιδανικό κέντρο για μακροπρόθεσμους επενδυτές.

Ωστόσο, η επιτυχία στον κυπριακό τομέα των ακινήτων δεν εξαρτάται μόνο από την αγορά. Απαιτείται μια σαφής κατανόηση του σύνθετου φορολογικού πλαισίου που εφαρμόζεται σε τρία κύρια στάδια.

Απόκτηση (ΦΠΑ, Τέλη Μεταβίβασης, Τέλος Χαρτοσήμου).
Κατοχή (Ετήσια Δημοτικά Τέλη και Τέλη Αποχέτευσης).
Πώληση (Φόρος Κεφαλαιουχικών Κερδών ή ΦΚΚ).

Αυτός ο οδηγός αναλύει κάθε φάση με απλό τρόπο, παρέχοντας τις απαραίτητες εξηγήσεις για να λάβετε τεκμηριωμένες αποφάσεις.

Ποια είναι τα κύρια φορολογικά πλεονεκτήματα στην Κύπρο.

Η Κύπρος προσφέρει ένα μοναδικό φορολογικό πλεονέκτημα στους ιδιοκτήτες ακινήτων, το οποίο τη διαφοροποιεί από πολλές άλλες χώρες της ΕΕ.

1. Σταθερά χαμηλό κόστος κατοχής

Το σημαντικότερο πλεονέκτημα είναι η κατάργηση του εθνικού Φόρου Ακίνητης Ιδιοκτησίας (ΦΑΙ) το 2017. Αυτό σημαίνει ότι δεν υπάρχει ετήσιος φόρος περιουσίας που επιβάλλεται από την κεντρική κυβέρνηση με βάση την τρέχουσα αγοραία αξία του ακινήτου. Οι μόνες ετήσιες επιβαρύνσεις περιορίζονται σε χαμηλά τοπικά δημοτικά τέλη και τέλη αποχέτευσης.

2. Στρατηγική απαλλαγή για τους μη Εστιασμένους (Non-Dom)

Για τους επενδυτές που αποκτούν εισόδημα από ενοίκια, το καθεστώς Φορολογικού Κατοίκου μη Εστιασμένου (Non-Domiciled Tax Resident) είναι το κλειδί για τη φορολογική βελτιστοποίηση. Όσοι εξασφαλίσουν αυτό το καθεστώς απαλλάσσονται υποχρεωτικά από την Ειδική Αμυντική Συνεισφορά (ΕΑΦ). Δεδομένου ότι η ΕΑΦ επιβαρύνει το 75% του ακαθάριστου ενοικίου με συντελεστή 3% , η απαλλαγή αυτή οδηγεί σε σημαντική αύξηση της καθαρής απόδοσης του ενοικίου.

3. Νομοθετική σταθερότητα και πρόβλεψη

Οι πρόσφατες κυβερνητικές προτάσεις για τη φορολογική μεταρρύθμιση του 2026 απέκλεισαν ρητά την εισαγωγή οποιουδήποτε νέου γενικού φόρου ακίνητης περιουσίας ή ευρείας επιχειρηματικής εισφοράς επί των ακινήτων. Αυτή η επιβεβαίωση προσφέρει κρίσιμη μακροπρόθεσμη σταθερότητα, διασφαλίζοντας ότι τα έξοδα κατοχής παραμένουν χαμηλά και προβλέψιμα.

Τι σημαίνει «Φορολογικός Κάτοικος» και ποιος ο ρόλος της «Εστίασης» (Domicile)

Οι φορολογικές υποχρεώσεις σας στην Κύπρο καθορίζονται πρωτίστως από το αν θεωρείστε «Φορολογικός Κάτοικος» και, δευτερευόντως, αν είστε «Εστιασμένος» (Domiciled).

Πώς ορίζεται ο Φορολογικός Κάτοικος;

Ένα άτομο μπορεί να θεωρηθεί φορολογικός κάτοικος Κύπρου με δύο τρόπους :

Ο Κανόνας των 183 Ημερών: Εάν περάσετε τουλάχιστον 183 ημέρες (συνολικά) στην Κύπρο κατά τη διάρκεια ενός ημερολογιακού έτους (1η Ιανουαρίου έως 31 Δεκεμβρίου).
Ο Κανόνας των 60 Ημερών: Εάν περάσετε τουλάχιστον 60 ημέρες στην Κύπρο και πληροίτε ταυτόχρονα τις ακόλουθες προϋποθέσεις:
- Δεν διαμένετε σε καμία άλλη χώρα για περισσότερες από 183 ημέρες.
- Δεν είστε φορολογικός κάτοικος σε καμία άλλη χώρα.
- Ασκείτε επιχειρηματικές δραστηριότητες ή εργάζεστε στην Κύπρο.
- Διατηρείτε μόνιμη κατοικία στην Κύπρο (ιδιόκτητη ή ενοικιαζόμενη).

Σημασία: Εάν είστε φορολογικός κάτοικος Κύπρου, φορολογείστε για το παγκόσμιο εισόδημά σας.

Ποιοί θεωρούνται Μη Κάτοικοι

Τα άτομα που δεν πληρούν κανένα από τα παραπάνω κριτήρια θεωρούνται μη κάτοικοι (Non-Residents). Αυτοί φορολογούνται στην Κύπρο μόνο για το εισόδημα που προέρχεται από κυπριακές πηγές, όπως τα ενοίκια ακινήτων που βρίσκονται στην Κύπρο.

Μη Εστιασμένος (Non-Dom): Η «χρυσή» απαλλαγή από την Ειδική Αμυντική Συνεισφορά (ΕΑΦ)

Η διάκριση μεταξύ «Εστιασμένου» (Domiciled) και «μη Εστιασμένου» (Non-Domiciled) είναι η πιο κρίσιμη απόφαση για τον επενδυτή ακινήτων.

Τι είναι η Εστίαση;

Η εστίαση αφορά τη νομική σας σύνδεση με την Κύπρο, η οποία καθορίζεται είτε από την καταγωγή σας είτε από την πρόθεσή σας να διαμείνετε μόνιμα ή επ’ αόριστον.

Ένας Φορολογικός Κάτοικος μη Εστιασμένος είναι ένα άτομο που πληροί τον κανόνα των 183 ή 60 ημερών (άρα είναι φορολογικός κάτοικος) αλλά δεν έχει νομική εστίαση στην Κύπρο.

Το Μεγάλο Όφελος: Απαλλαγή από την ΕΑΦ

Το βασικό οικονομικό πλεονέκτημα του καθεστώτος μη Εστιασμένου είναι η πλήρης απαλλαγή από την Ειδική Αμυντική Συνεισφορά.

Τί είναι η Ειδική Αμυντική Συνεισφορά (ΕΑΦ)

Η ΕΑΦ είναι ένας φόρος που εφαρμόζεται σε παθητικά εισοδήματα, συμπεριλαμβανομένων:

Μερισμάτων (17%).
Τόκων (17%).
Εισοδήματος από ενοίκια (3% επί του 75% του ακαθάριστου ενοικίου).

Αν είστε μη Εστιασμένος, εξαιρείστε από την ΕΑΦ σε όλες αυτές τις ροές. Ειδικά για τα ενοίκια, αυτό σημαίνει ότι αποφεύγετε τη χρέωση 3% επί του 75% του ακαθάριστου εισοδήματος, η οποία αντιστοιχεί σε μια εγγυημένη εξοικονόμηση 2,25% επί του συνολικού ακαθάριστου ενοικίου, ανεξάρτητα από το φορολογικό σας κλιμάκιο.

Ποιά είναι η Υποχρέωση ΓεΣΥ των Ιδιοκτητών

Ακόμη και οι μη Εστιασμένοι φορολογικοί κάτοικοι παραμένουν υποχρεωμένοι να καταβάλλουν την εισφορά για το Γενικό Σύστημα Υγείας (ΓεΣΥ), η οποία ανέρχεται σε 2,65% επί του 100% του ακαθάριστου εισοδήματος από ενοίκια, χωρίς να επιτρέπονται εκπτώσεις.

Πόσα πληρώνω κατά την αγορά ή μεταβίβαση ενός ακινήτου;

Το κόστος απόκτησης στην Κύπρο αποτελείται από τρεις βασικούς φόρους/τέλη: τον ΦΠΑ, τα Τέλη Μεταβίβασης και το Τέλος Χαρτοσήμου.

ΦΠΑ: Πώς να εξασφαλίσετε τον μειωμένο συντελεστή 5% σε νέα ακίνητα

Ο Φόρος Προστιθέμενης Αξίας (ΦΠΑ) είναι ο σημαντικότερος φόρος κατά την αγορά νέων ακινήτων (πρώτη πώληση).

Κανονικός Συντελεστής: Ο ΦΠΑ ανέρχεται στο 19% και εφαρμόζεται στην αγορά όλων των εμπορικών ακινήτων και των περισσότερων νέων κατοικιών.
Μειωμένος Συντελεστής: Ένας προνομιακός συντελεστής 5% είναι διαθέσιμος για την αγορά ή την κατασκευή μιας νέας κύριας κατοικίας. Μάθε περισσότερα σε αυτό το άρθρο μας.

Ποια είναι τα αυστηρά κριτήρια για το 5% ΦΠΑ;

Λόγω πρόσφατων νομοθετικών αλλαγών (Ιούνιος 2023), τα κριτήρια είναι πολύ αυστηρά. Πρέπει να πληρούνται τα ακόλουθα :

Ο αγοραστής πρέπει να είναι φυσικό πρόσωπο (όχι εταιρεία).
Το ακίνητο πρέπει να είναι η κύρια και μόνιμη κατοικία του αγοραστή για τουλάχιστον 10 χρόνια.
Ο συντελεστής 5% εφαρμόζεται μόνο στα πρώτα 130 τετραγωνικά μέτρα (τ.μ.) του εσωτερικού εμβαδού.

Ο κίνδυνος της «Κατακόρυφης Πτώσης» του ΦΠΑ: Το κρίσιμο όριο των 190 τ.μ.

Η φορολογία του ΦΠΑ περιλαμβάνει ένα κρίσιμο όριο μεγέθους και αξίας που πρέπει να προσέξετε:

Μέγιστο Εμβαδόν: Το συνολικό κατασκευασμένο εσωτερικό εμβαδόν του ακινήτου δεν πρέπει να υπερβαίνει τα 190 τ.μ..
Μέγιστη Αξία: Η αξία του ακινήτου για την εφαρμογή του μειωμένου συντελεστή δεν πρέπει να υπερβαίνει τα €350.000, με τη συνολική αξία συναλλαγής να μην ξεπερνά τα €475.000.

Η Ποινή

Εάν το συνολικό εσωτερικό εμβαδόν του ακινήτου υπερβεί τα 190 τ.μ., ολόκληρη η αγορά (και όχι μόνο το υπερβάλλον τμήμα) φορολογείται με τον κανονικό συντελεστή 19%. Αυτή η «κατακόρυφη πτώση» του ΦΠΑ μπορεί να αυξήσει δραματικά το κόστος αγοράς, γι’ αυτό είναι επιτακτική ανάγκη ο έλεγχος των διαστάσεων του ακινήτου.

Πόσα είναι τα Τέλη Μεταβίβασης Ακίνητης Ιδιοκτησίας (ΤΜΑΙ)

Τα Τέλη Μεταβίβασης Ακίνητης Ιδιοκτησίας (ΤΜΑΙ) καταβάλλονται στο Κτηματολόγιο κατά τη μεταβίβαση των τίτλων ιδιοκτησίας και υπολογίζονται με βάση την τιμή αγοράς σε μια προοδευτική κλίμακα:

Σημαντικές Εκπτώσεις:

Εξαίρεση Νέων Ακινήτων: Εάν η αγορά του ακινήτου υπόκειται σε ΦΠΑ (νέα ακίνητα), τότε απαλλάσσεται από τα Τέλη Μεταβίβασης.
Μείωση Μεταπωλήσεων: Για τα ακίνητα μεταπώλησης (resale) στα οποία δεν επιβλήθηκε ΦΠΑ, ισχύει μια γενική μείωση 50% στα υπολογιζόμενα ΤΜΑΙ. Αυτή η μείωση μειώνει σημαντικά το κόστος για τους αγοραστές προϋπάρχοντων ακινήτων. Για παράδειγμα, σε μια συναλλαγή που κανονικά θα είχε ΤΜΑΙ €13.200, καταβάλλεται μόνο €6.600.

Τι είναι το Τέλος Χαρτοσήμου και πώς υπολογίζεται

Το Τέλος Χαρτοσήμου επιβάλλεται στο συμβόλαιο αγοραπωλησίας και πρέπει να καταβληθεί για να είναι το συμβόλαιο νομικά έγκυρο και εκτελεστό.

Ο υπολογισμός βασίζεται στην τιμή αγοράς ως εξής:

Τα πρώτα €5.000 απαλλάσσονται (0%).
Από €5.001 έως €170.000: Συντελεστής 0,15%.
Για οποιοδήποτε ποσό άνω των €170.000: Συντελεστής 0,20%.

Ανώτατο Όριο: Το μέγιστο ποσό Τέλους Χαρτοσήμου που μπορεί να καταβληθεί για μία συμφωνία είναι €20.000.

Ποιο είναι το ετήσιο κόστος κατοχής ακινήτου στην Κύπρο

Όπως αναφέρθηκε, η Κύπρος είναι εξαιρετικά ελκυστική για τους μακροπρόθεσμούς ιδιοκτήτες, καθώς το ετήσιο κόστος κατοχής είναι ένα από τα χαμηλότερα στην Ευρωπαϊκή Ένωση.

Η Κατάργηση του Εθνικού Φόρου

Ο εθνικός Φόρος Ακίνητης Ιδιοκτησίας (ΦΑΙ) έχει καταργηθεί από το 2017.2 Αυτό σημαίνει ότι το κράτος δεν επιβάλλει ετήσιο φόρο επί της αξίας του ακινήτου σας. Η δέσμευση για τη μη εισαγωγή νέου γενικού φόρου ακίνητης περιουσίας το 2026 ενισχύει αυτή τη σταθερότητα.

Ποιες είναι οι σταθερές ετήσιες χρεώσεις για τα Δημοτικά και Αποχετευτικά Τέλη

Το ετήσιο κόστος περιορίζεται σε τοπικές χρεώσεις από τους Δήμους και τα Συμβούλια Αποχετεύσεων.

1. Δημοτικά Τέλη (Αποκομιδή Απορριμμάτων κ.λπ.)

Τα τέλη αυτά καλύπτουν υπηρεσίες όπως η αποκομιδή απορριμμάτων και ποικίλλουν ανάλογα με τον δήμο. Σε δήμους όπως ο Στρόβολος, τα τέλη καθορίζονται ως σταθερά ετήσια ποσά και όχι ως ποσοστό της αξίας του ακινήτου, επιτρέποντας την εφαρμογή κοινωνικής πολιτικής. Για παράδειγμα, παρέχονται εκπτώσεις σε συνταξιούχους με χαμηλό εισόδημα, άτομα με αναπηρία ή οικογένειες με άνεργα μέλη.

Παράδειγμα Συμμόρφωσης: Είναι σημαντικό να τηρούνται οι προθεσμίες πληρωμής. Ο Δήμος Λευκωσίας έχει παρατείνει την προθεσμία πληρωμής για το 2025 έως τις 30 Δεκεμβρίου . Αντίθετα, ο Δήμος Στροβόλου συνήθως έχει ως καταληκτική ημερομηνία την 31η Οκτωβρίου, μετά την οποία επιβάλλεται προσαύξηση 10% και μπορεί να ακολουθήσουν νομικές ενέργειες.

2. Τέλη Αποχέτευσης

Αυτός είναι ένας υποχρεωτικός ετήσιος φόρος που επιβάλλεται από το τοπικό Συμβούλιο Αποχετεύσεων .

Σταθερή Βάση Αποτίμησης: Ο υπολογισμός του φόρου αποχέτευσης βασίζεται στην εκτιμημένη αξία του ακινήτου όπως καταγράφηκε από το Κτηματολόγιο την 1η Ιανουαρίου 2018 . Αυτή η σταθεροποίηση της αξίας (και όχι η τρέχουσα αγοραία αξία) είναι ένα τεράστιο πλεονέκτημα, καθώς προστατεύει τους ιδιοκτήτες από την αύξηση των ετήσιων φόρων λόγω της ανόδου των τιμών της αγοράς.

Ο φόρος υπολογίζεται ως εξής:

$$\text{Φόρος} = \text{Εκτιμώμενη Αξία 2018} \times \text{Συντελεστής Συμβουλίου Αποχετεύσεων}$$

Ο συντελεστής (Rate) ποικίλλει ανά δήμο, κυμαινόμενος από 0,05% έως 0,25% ετησίως .

Πώς φορολογούνται τα έσοδα από ενοίκια (μακροπρόθεσμα και βραχυπρόθεσμα)

Η φορολογία του εισοδήματος από ενοίκια στην Κύπρο είναι ένα πεδίο στρατηγικής επιλογής, ανάλογα με το αν το ακίνητο ανήκει σε άτομο ή εταιρεία και αν η μίσθωση είναι μακροπρόθεσμη ή βραχυπρόθεσμη.

Φόρος Εισοδήματος Φυσικών Προσώπων (ΦΕΦΠ)

Για τους μεμονωμένους ιδιοκτήτες (φυσικά πρόσωπα), το φορολογητέο εισόδημα υπολογίζεται με βάση τον Κανόνα του 80%.

Αυτόματη Ανακούφιση: Μόνο το 80% του ακαθάριστου εισοδήματος από ενοίκια θεωρείται φορολογητέο. Αυτό σημαίνει ότι παρέχεται αυτόματη έκπτωση 20% πριν καν εφαρμοστούν οι προοδευτικοί φορολογικοί συντελεστές.
Αφορολόγητο Όριο: Ο ΦΕΦΠ ξεκινά να εφαρμόζεται μετά το αφορολόγητο όριο, το οποίο έχει αυξηθεί από €19.500 σε €20.500 για το 2025.
Πρόσθετες Εκπτώσεις: Επιτρέπεται μια έκπτωση 20% για φθορά και παλαιότητα, καθώς και έκπτωση €1.500 για τόκους σε ενήμερα δάνεια ή ενοίκιο κύριας κατοικίας.

ΕΑΦ και ΓεΣΥ: Οι δύο κρίσιμες εισφορές στα ενοίκια

Το εισόδημα από ενοίκια υπόκειται σε δύο βασικές εισφορές που πρέπει να κατανοήσετε:

Ειδική Αμυντική Συνεισφορά (ΕΑΦ): Ισχύει με συντελεστή 3% επί του 75% του ακαθάριστου ενοικίου, αλλά μόνο για τους Εστιασμένους φορολογικούς κατοίκους.
Εισφορά Γενικού Συστήματος Υγείας (ΓεΣΥ): Ισχύει με συντελεστή 2,65% επί του 100% του ακαθάριστου ενοικίου και εφαρμόζεται σε όλους τους φορολογικούς κατοίκους, συμπεριλαμβανομένων των μη Εστιασμένων.

Ατομική Ιδιοκτησία vs Εταιρική: Ποια επιλογή συμφέρει περισσότερο

Η επιλογή του σχήματος ιδιοκτησίας (ατομική έναντι εταιρικής) καθορίζει τη δομή φορολόγησης:

Στρατηγική Επιλογή

Για Μακροπρόθεσμες Ενοικιάσεις (Παθητικό Εισόδημα): Η Ατομική ιδιοκτησία με καθεστώς μη Εστιασμένου είναι συχνά η βέλτιστη λύση, καθώς μηδενίζει την ΕΑΦ, μεγιστοποιώντας την καθαρή απόδοση.
Για Βραχυπρόθεσμες Μισθώσεις (Short-Term Rentals – STLs): Οι STLs (κάτω των 30 ημερών) αντιμετωπίζονται ως επιχειρηματικό εισόδημα. Σε αυτή την περίπτωση, η Εταιρική ιδιοκτησία είναι προτιμότερη, καθώς το εισόδημα φορολογείται μόνο με 12,5% (ΦΕΕ) και εξαιρείται από την ΕΑΦ, επιτρέποντας παράλληλα την έκπτωση λειτουργικών εξόδων.4 Ωστόσο, οι STLs απαιτούν άδεια τουρισμού και ενδεχομένως εγγραφή σε ΦΠΑ 9% αν ο τζίρος υπερβεί τα €15.600.

Τι είναι ο Φόρος Κεφαλαιουχικών Κερδών (ΦΚΚ) κατά την πώληση ακινήτου;

Ο Φόρος Κεφαλαιουχικών Κερδών (ΦΚΚ) επιβάλλεται στο κέρδος που προκύπτει από την πώληση (πώληση, ανταλλαγή, δωρεά, κ.λπ.) ακίνητης περιουσίας που βρίσκεται στην Κύπρο.

Βασικά Χαρακτηριστικά

Συντελεστής: Ο ΦΚΚ επιβάλλεται με σταθερό συντελεστή 20% επί του καθαρού κέρδους.
Εφαρμογή: Ισχύει τόσο για κατοίκους όσο και για μη κατοίκους της Κύπρου.
Εταιρικές Μετοχές: Ο ΦΚΚ εφαρμόζεται επίσης στην πώληση μετοχών εταιρειών, εάν το 50% ή περισσότερο της αγοραίας αξίας αυτών των μετοχών προέρχεται από κυπριακή ακίνητη περιουσία.9 Αυτή η πρόβλεψη αποτρέπει την έμμεση φοροδιαφυγή μέσω εταιρικών μεταβιβάσεων.

Η μαγική έκπτωση του πληθωρισμού: Ο ρόλος της αναπροσαρμογής του κόστους

Ο υπολογισμός του φορολογητέου κέρδους (δηλαδή, το ποσό στο οποίο εφαρμόζεται ο συντελεστής 20%) είναι εξαιρετικά ευνοϊκός για τους μακροχρόνιους ιδιοκτήτες λόγω του μηχανισμού αναπροσαρμογής (indexation).

Ορισμός Κέρδους: Το κέρδος υπολογίζεται ως η διαφορά μεταξύ της τιμής πώλησης και της Τιμής Αγοράς με Δείκτη Αναπροσαρμογής.
$$\text{Κέρδος} = \text{Τιμή Πώλησης} – \text{Τιμή Αγοράς με Δείκτη Αναπροσαρμογής}$$
Αναπροσαρμογή για τον Πληθωρισμό: Ο νόμος απαιτεί το αρχικό κόστος απόκτησης και τα έξοδα βελτίωσης να αναπροσαρμόζονται προς τα πάνω χρησιμοποιώντας τον Δείκτη Τιμών Καταναλωτή (ΔΤΚ) της Κύπρου.
Πραγματικό Κέρδος: Αυτός ο μηχανισμός διασφαλίζει ότι φορολογείστε μόνο για το πραγματικό οικονομικό κέρδος (real gain) και όχι για το ονομαστικό κέρδος που προέκυψε λόγω του πληθωρισμού. Αυτό μειώνει δραστικά τον πραγματικό συντελεστή ΦΚΚ.

Σημαντική Συμβουλή: Για να επωφεληθείτε πλήρως, πρέπει να διατηρείτε σχολαστικά αρχεία, συμπεριλαμβανομένης της απόδειξης της αρχικής τιμής αγοράς, των Τελών Μεταβίβασης και των εξόδων για τυχόν δομικές βελτιώσεις. Μπορείτε να επιβεβαιώσετε αυτά τα στοιχεία ζητώντας ένα Πιστοποιητικό Έρευνας από το Κτηματολόγιο.

Ποιες είναι οι απαλλαγές και τα εφάπαξ επιδόματα στον ΦΚΚ

Η Κύπρος προσφέρει γενναιόδωρες απαλλαγές από τον ΦΚΚ:

1. Γενική Εφάπαξ Απαλλαγή

Κάθε άτομο δικαιούται μια εφάπαξ γενική απαλλαγή €17.086 από τα κέρδη του από την πώληση ακινήτων.2 Αυτή η απαλλαγή είναι «εφάπαξ» (lifetime) και μπορεί να χρησιμοποιηθεί σε μία ή περισσότερες πωλήσεις μέχρι να εξαντληθεί.

2. Απαλλαγή Κύριας Κατοικίας

Εάν το ακίνητο έχει χρησιμοποιηθεί ως κύρια ιδιωτική κατοικία σας συνεχώς για τουλάχιστον πέντε χρόνια πριν από την πώληση, δικαιούστε μια πολύ μεγαλύτερη εφάπαξ απαλλαγή έως €85.430.

3. Πλήρεις Απαλλαγές

Ορισμένες μεταβιβάσεις απαλλάσσονται πλήρως από τον ΦΚΚ:

Μεταβιβάσεις που προκύπτουν λόγω θανάτου.
Δωρεές μεταξύ συγγενών έως τρίτου βαθμού (π.χ., γονέας προς παιδί ή μεταξύ συζύγων).
Δωρεές σε φιλανθρωπικά ιδρύματα ή την Κυβέρνηση.

Τι να περιμένετε από τη φορολογική μεταρρύθμιση 2026: Σταθερότητα και Βελτιώσεις

Η κυβέρνηση της Κύπρου εργάζεται για την ολοκλήρωση μιας ολοκληρωμένης φορολογικής μεταρρύθμισης, η οποία αναμένεται να τεθεί σε ισχύ την 1η Ιανουαρίου 2026 .

Επιβεβαιωμένη Σταθερότητα για τα Ακίνητα

Το πιο καθησυχαστικό νέο για τους ιδιοκτήτες ακινήτων είναι η επιβεβαίωση, μετά από διαβουλεύσεις με τους ενδιαφερόμενους φορείς, ότι δεν θα εισαχθεί νέος φόρος ακίνητης περιουσίας ή επιχειρηματική εισφορά σε αυτό το στάδιο.

Βελτιώσεις στην Απόσβεση για Επενδυτές

Μια κρίσιμη βελτίωση για τους επενδυτές που αγοράζουν υπάρχοντα εμπορικά ή ενοικιαζόμενα ακίνητα είναι η πρόταση να βασίζεται η φορολογική απόσβεση των «χρησιμοποιημένων» κτιρίων στο κόστος αγοράς του νέου ιδιοκτήτη.17 Προηγουμένως, η απόσβεση βασιζόταν στο αρχικό (και συχνά πολύ χαμηλό) κόστος κατασκευής, περιορίζοντας τις εκπτώσεις.19 Αυτή η αλλαγή θα ενισχύσει σημαντικά τη βιωσιμότητα και την κερδοφορία των επενδύσεων σε υφιστάμενα κτίρια.

Άλλες Αλλαγές 2025

Για το 2025, έχουν ήδη τεθεί σε ισχύ θετικές αλλαγές για τα φυσικά πρόσωπα:

Αύξηση του αφορολόγητου ορίου από €19.500 σε €20.500.
Εισαγωγή έκπτωσης €1.500 για τόκους σε ενήμερα δάνεια ή ενοίκιο κύριας κατοικίας.

Πηγές:

Τμήμα Φορολογίας Κύπρου

Επαρχιακός Οργανισμός Αυτοδιοίκησης Λευκωσίας

Σχετικά άρθρα

Βραχυπρόθεσμη ενοικίαση: Επένδυσε με το ακίνητό σου

Πέντε συμβουλές για αγορά ακινήτου στην Κύπρο

Διατηρητέες Οικοδομές: Όλα τα κίνητρα