Το Πολεοδομικό Σύστημα της Κύπρου

Όλοι γνωρίζουμε την πολεοδομική και την οικοδομική άδεια. Γνωρίζουμε ότι η αίτηση για άδεια οικοδομής είναι απαραίτητο έντυπο για την αδειοδότηση οποιασδήποτε οικοδομής. Αυτό που δεν είναι περισσότερο γνωστό είναι ολόκληρος ο μηχανισμός της ρύθμισης και του έλεγχου της οικοδομικής ανάπτυξης της Κύπρου.

Για να εγκριθεί και να εκδοθεί η οποιαδήποτε άδεια, θα πρέπει η ανάπτυξη να είναι σύμφωνη με τις πολεοδομικές νομοθεσίες  και τις πρόνοιες των σχεδίων ανάπτυξης. Και η όλη διαδικασία αδειοδότησης οποιασδήποτε ανάπτυξης γίνεται μέσω των Αρμοδίων Αρχών Ανάπτυξης. Σε αυτό το άρθρο μπορείς να μάθεις τα πάντα για το Πολεοδομικό Σύτημα της Κύπρου.

Σύντομο Ιστορικό

Η βάση του Πολεοδομικού πλαισίου στην Κύπρο δημιουργείται την εποχή της αποικιοκρατίας. Στα μέσα του 1940 δημιουργείται το Τμήμα Πολεοδομίας και Οικήσεως (ΤΠΟ) και λίγο αργότερα το 1954 εφαρμόζεται ο «Περί Οδών και Οικοδομών Κανονισμός».

Το 1946  εφαρμόζεται  ο «Περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση)», αντικαθιστώντας τον οθωμανικό κτηματικό κώδικα που ίσχυε μέχρι τότε. Το 1972 θεσπίζεται επίσημα  «Ο Περί Πολεοδομίας και Χωροταξίας Νόμος του 1972» και ο Σχέδιο για τη Νήσο ψηφίζεται από το Υπουργικό Συμβούλιο την 9η Μαΐου 1974. Ωστόσο, ενώ ο Νόμος ήταν έτοιμος να τεθεί σε εφαρμογή, την 1η Ιουλίου του 1974, το γεγονός της Τουρκικής εισβολής ανατρέπει τις τότε ανάγκες.

Σύγχρονο Νομοθετικό Πλαίσιο

Το Πολεοδομικό Πλαίσιο στην Κύπρου καθορίζεται από τις πιο κάτω νομοθεσίες:

  • Ο περί Πολεοδομίας και Χωροταξίας Νόμος
  • Οι περί Ρυθμίσεως Οδών και Οικοδομών Κανονισμοί
  • Ο περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμος
  • Ο Περί Εκτίμησης των Επιπτώσεων στο Περιβάλλον από ορισμένα Έργα Νόμος

Την Νομοθεσία εφαρμόζει το Τμήμα Πολεοδομίας και Οικήσεως, το οποίο και υπάγεται στο Υπουργείο Εσωτερικών.

Τμήμα Πολεοδομίας και Οικήσεως:

Το Τμήμα Πολεοδομίας και Οικήσεως (ΤΠΟ) δημιουργήθηκε επί Αγγλοκρατίας στα μέσα του 1940 και είχε συμβουλευτικό χαρακτήρα. Αμέσως μετά το 1960, το Τμήμα Πολεοδομίας και Οικήσεως ξεκίνησε την αναθεώρηση του πρώτου Νομοσχεδίου περί Πολεοδομίας (Planning Report – 1957) που ενώ είχε ετοιμαστεί από την Βρεττανική Κυβέρνηση. Το 1990, μέρος των εξουσίών της Πολεοδομικής Αρχής που μέχρι τότε ανήκαν στο Διευθυντή του Τμήματος Πολεοδομίας και Οικήσεως,  εκχωρήθηκαν και στα Επαρχιακά Γραφεία Πολεοδομίας (Λευκωσίας, Λεμεσού, Λάρνακας, Αμμοχώστου και Πάφου) καθώς και στις τέσσερεις Δημοτικές Αρχές Λευκωσίας, Λεμεσού, Λάρνακας και Πάφου για έκδοση πολεοδομικών αδειών. Το τότε διάταγμα εκχώρησης εξουσιών αποτελεί σημαντική κίνηση αποκέντρωσης του πολεοδομικού συστήματος.

Σήμερα, στόχος του τμήματος είναι η ρύθμιση της πολεοδομικής και χωροταξικής ανάπτυξης στην Κύπρο. Το τμήμα εργάζεται για την διατήρηση και την αναβάθμιση του φυσικού και δομημένου περιβάλλοντος. Έχει την αρμοδιότητα ενός πολύ μεγάλου φάσματος εργασιών όπως την εκπόνηση σχεδίων ανάπτυξης, την εφαρμογή τους μέσω του πολεοδομικού ελέγχου και την εκτέλεση σειράς έργων κατασκευής και συντήρησης στους κυβερνητικούς οικισμούς.

Το τμήμα αποτελείται από τους εξής τομείς:

  • Τομέας Πολεοδομικού Σχεδιασμού και Μελετών
  • Τομέας Πολεοδομικού Ελέγχου και Εφαρμογής Σχεδίων
  • Τομέας Συντονισμού και Διατήρησης της Πολιτιστικής Κληρονομιάς
  • Τομέας Οίκησης και Πολεοδομικών Έργων
  • Διοίκηση

Μέσω των διαφόρων κλάδων του, το τμήμα είναι αρμόδιο για διεργασίες και υπηρεσίες που δομούν το Πολεοδομικό Σύστημα όπως την εκπόνηση και εφαρμογή των Σχεδίων ανάπτυξης (σχέδιο για την Νήσο, τα Τοπικά Σχέδια), την δημιουργία Κυκλοφοριακής πολιτικής, την προστασία του περιβάλλοντος, την Διατήρηση της Αρχιτεκτονικής Πολιτιστικής Κληρονομιάς, τον σχεδιασμό, κατασκευή, διαχείριση και συντήρηση των προσφυγικών οικισμών. Έτσι το Τμήμα έχει συντελέσει στην αναβάθμιση του αστικού μας περιβάλλοντος αφού ασχολείται πέραν των αμιγώς πολεοδομικών αντικειμένων και με τις κοινωνικές και περιβαλλοντικές διαστάσεις της πολεοδομίας.

Σχέδια Ανάπτυξης

Τα Σχέδια Ανάπτυξης έχουν σκοπό να ρυθμίσουν την ανάπτυξη στις γεωγραφικές περιοχές για τις οποίες εκπονούνται. Υπάρχουν τέσσερις κατηγορίες Σχεδίων Ανάπτυξης: Το Σχέδιο για την Νήσο, τα Τοπικά Σχέδια, τα Σχέδια Περιοχής και η Δήλωση Πολιτικής για την Ύπαιθρο.

Σχέδιο για την Νήσο

Το Σχέδιο για τη Νήσο εγκρίνεται από τον Υπουργό Οικονομικών, σε αντίθεση με τα υπόλοιπα σχέδια ανάπτυξης όπου αρμόδια πολεοδομική αρχή είναι ο Υπουργός Εσωτερικών. Το Σχέδιο για την Νήσο έχει ανασταλεί λόγω της Τούρκικης Εισβολής του 1974.

Τοπικά Σχέδια

Αφορούν ευρείες γεωγραφικές περιοχές που λειτουργούν ως ενιαία σύνολο. Τα περισσότερα εκπονούνται για τα μεγάλα αστικά κέντρα. Μέχρι σήμερα υπάρχουν τα πιο κάτω Τοπικά Σχέδια:

  • Τοπικό Σχέδιο Λευκωσίας
  • Τοπικό Σχέδιο Λεμεσού
  • Τοπικό Σχέδιο Λάρνακας
  • Τοπικό Σχέδιο Πάφου
  • Τοπικό Σχέδιο για την περιοχή Νότια της Λευκωσίας
  • Τοικό Σχέδιο Λευκάρων

Σχέδια Περιοχής

Αφορούν σε στοχευμένες αστικές περιοχές εντός των Τοπικών Σχεδίων. Μέχρι τώρα έχουν εκπονηθεί δύο Σχέδια Περιοχής:

  • Σχέδιο Περιοχής Κέντρου Λευκωσίας
  • Σχέδιο Περιοχής Κέντρου Λεμεσού

Δήλωση Πολιτικής

Αφορά στις περιοχές της υπαίθρου και γενικότερα σε όσες περιοχές δεν καλύπτονται από Τοπικά Σχέδια. Δημιουργήθηκε για να καλύψει το κενό της μη εφαρμογής του Σχεδίου για την Νήσο.

Αρμόδιες Αρχές Ανάπτυξης

Όλες οι Αρμόδιες Αρχές Ανάπτυξης υπάγονται στο Υπουργείο Εσωτερικών. Το Τμήμα Πολεοδομίας και Οικήσεως είναι το τμήμα που συντονίζει όλες τις Αρμόδιες Αρχές αν και το ίδιο δεν εκδίδει άδειες, αλλά έχει συμβουλευτικό ρόλο. Οι Αρμόδιες Αρχές Ανάπτυξης αποτελούνται από τις Πολεοδομικές Αρχές, τις Οικοδομικές Αρχές και τα Κτηματολογικά Γραφεία. Ας τα δούμε ένα- ένα πιο κάτω.

Πολεοδομικές Αρχές

Αρμόδιες Πολεοδομικές Αρχές είναι τα Επαρχιακά Γραφεία Πολεοδομίας με κεντρικό συντονιστή το Τμήμα Πολεοδομίας και Οικήσεως και οι Δήμοι των μεγάλων πόλεων. Υπάρχουν πέντε Επαρχιακά Γραφεία, ένα σε κάθε επαρχία της ελεύθερης Κύπρου.

  • Επαρχιακό Γραφείό Πολεοδομίας Αμμοχώστου
  • Επαρχιακό Γραφείό Πολεοδομίας Λάρνακας
  • Επαρχιακό Γραφείό Πολεοδομίας Λεμεσού
  • Επαρχιακό Γραφείό Πολεοδομίας Λευκωσίας
  • Επαρχιακό Γραφείό Πολεοδομίας Πάφου

Υπάρχουν τέσσερα Δημαρχεία που ασκούν καθήκοντα Πολεοδομικής Αρχής.

  • Δήμος Λευκωσίας
  • Δήμος Λεμεσού
  • Δήμος Λάρνακας
  • Δήμος Πάφου

Τα Επαρχιακά Γραφείο Πολεοδομίας μαζί με τα Δημαρχεία των μεγάλων πόλεων είναι υπεύθυνα για τον έλεγχο των αιτήσεων για πολεοδομική άδεια. Σε αυτό το άρθρο μας μπορείς να βρεις όλες τις αιτήσεις για πολεοδομική άδεια. 

Οικοδομικές Αρχές

Αρμόδιες Οικοδομικές Αρχές είναι τα Γραφεία του Επάρχου της αντίστοιχης επαρχίας καθώς και όλοι οι Δήμοι. Τα Δημαρχεία εκδίδουν τις άδειες οικοδομής εντός των δημοτικών τους ορίων, τα οποία εμπίπτουν και εντός των Τοπικών Σχεδίων. Οι έπαρχοι εκδίδουν τις άδειες για τις κοινότητες της υπαίθρου οι οποίες εμπίπτουν στην Δήλωση Πολιτικής.

Υπάρχουν πέντε επαρχιακές διοικήσεις με υπευθυνότητες Αρμόδιας Οικοδομικής Αρχής

  • Επαρχιακή Διοίκηση Αμμοχώστου
  • Επαρχιακή Διοίκηση Λάρνακας
  • Επαρχιακή Διοίκηση Λεμεσού
  • Επαρχιακή Διοίκηση Λευκωσίας
  • Επαρχιακή Διοίκηση Πάφου

Δημαρχεία που αποτελούν Αρμόδιες Οικοδομικές Αρχές

Επαρχία Λευκωσίας
  • Δήμος Αγίου Δομετίου
  • Δήμος Αγλαντζιάς
  • Δήμος Γερίου
  • Δήμος Έγκωμης
  • Δήμος Ιδαλίου
  • Δήμος Λακατάμειας
  • Δήμος Λατσιών
  • Δήμος Λευκωσίας
  • Δήμος Στροβόλου
  • Δήμος Τσερίου
Επαρχία Λεμεσού
  • Δήμος Αγίου Αθανασίου
  • Δήμος Γερμοασόγειας
  • Δήμος Λεμεσού
  • Δήμος Μέσα Γειτονιάς
  • Δήμος Πολεμιδιών
  • Δήμος Ύψωνα

Επαρχία Λάρνακας

  • Δήμος Αθηένου
  • Δήμος Αραδίππου
  • Δήμος Δρομολοξιάς-Μενεού
  • Δήμος Λάρνακας
  • Δήμος Λιβαδιών
  • Δήμος Πάνω Λευκάρων

Επαρχία Πάφου

  • Δήμος Γεροσκήπου
  • Δήμος Πάφου
  • Δήμος Πέγειας
  • Δήμος Πόλις Χρυσοχούς

Επαρχία Αμμοχώστου

  • Δήμος Αγίας Νάπας
  • Δήμος Δερύνειας
  • Δήμος Παραλιμνίου
  • Δήμος Σωτήρας

Επομένως τα δημαρχεία των μεγάλων πόλεων, δηλαδή ο Δήμος Λευκωσίας, ο Δήμος Λεμεσού, ο Δήμος Λάρνακας και ο Δήμος Πάφου είναι ταυτόχρονα και Πολεοδομική και Οικοδομική Αρχή. Σε αυτό το άρθρο μας μπορείς να βρεις συγκεντρωμένα όλα τα έντυπα των αιτήσεων για οικοδομική άδεια. 

Πηγές: Τμήμα Πολεοδομίας και Οικήσεως, Ένωση Δήμων Κύπρου

ECOSMART PROPERTY DESIGN

Ο οικοδομικός σου σύμβουλος.