Περίκλειστα Οικιστικά Τεμάχια – Το πέρασμα …στην οικοδομική ανάπτυξη

Η μέθοδος με την οποία ολόκληρες ζώνες τεμαχίων χαρακτηρίζονται ως οικιστικά, δημιουργεί ένα ιδιαίτερο μόρφωμα τεμαχίων: τα περίκλειστα οικιστικά τεμάχια. Τεμάχια τα οποία θεωρούνται οικιστικά, αλλά αντιμετωπίζουν σοβαρότατα προβλήματα ως προς τις αναπτυξιακές τους δυνατότητες.

Από την στιγμή που το τμήμα πολεοδομίας θεωρεί ένα τεμάχιο ως οικιστικό, αυτό προορίζεται για ανοικοδόμηση. Στερείται όμως το βασικότερο για την ανοικοδόμηση αυτή: την ύπαρξη ικανοποιητικής προσπέλασης προς το τεμάχιο. Πώς θα ανοικοδομήσεις και πως θα έχεις πρόσβαση στο τεμάχιο αυτό χωρίς την ύπαρξη εγγεγραμμένου δρόμου; Την λύση έρχεται να δώσει το Κτηματολόγιο και όχι η Πολεοδομική Αρχή, με μια μέθοδο που δημιουργήθηκε για τα γεωργικά τεμάχια: το δικαίωμα διάβασης, περισσότερο γνωστό ως πέρασμα.

Το πέρασμα δίνεται μετά από αίτηση μέσω του Κτηματολογίου από τον ενδιαφερόμενο Ιδιοκτήτη. Μπορεί να διευθετηθεί μεταξύ των ιδιοκτητών των επηρεαζόμενων τεμαχίων, αυτών δηλαδή που παραχωρούν πέρασμα και του ιδιοκτήτη του περίκλειστου τεμαχίου. Μπορεί να παραχωρηθεί και αναγκαστικά, μέσω μιας πιο χρονοβόρας διαδικασίας. Η διαδικασία αυτή, της αναγκαστικής παραχώρησης περάσματος, συχνά διαρκεί περίπου δύο χρόνια. Υπάρχει ωστόσο και ένα άλλο καίριο ζήτημα: η απαιτούμενη αποζημίωση την οποίο το κράτος θεωρεί εύλογη.

diagramΣύμφωνα με τον περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας Νόμο, στο άρθρο 11Α, αναφέρεται ρητά ότι ο οποιοσδήποτε Ιδιοκτήτης περίκλειστης ιδιοκτησίας δικαιούται να αποκτήσει πέρασμα με πληρωμή εύλογης αποζημίωσης. Δυστυχώς όμως, αυτό που το κτηματολόγιο αντιλαμβάνεται ως εύλογη αποζημίωση σε τεμάχια οικιστικά μεν, αλλά χωρίς χρήση ή που τυγχάνουν εκμετάλλευσης ως γεωργικά δε, είναι να αποζημιώνονται ωσάν να ήταν ανεπτυγμένα τεμάχια. Έτσι ο πρώτος Ιδιοκτήτης που καλείται να αποκτήσει πέρασμα από ένα τεμάχιο καλείται να πληρώσει το 70% της οικιστικής αξίας της γης που απαιτείται για το πέρασμα, ως ενοίκιο για την χρήση του περάσματος. Πρακτικά το ποσό αντιστοιχεί σε αγορά της αξίας της γης και όχι σε ενοικίαση, όπως νομικά θεωρείται το πέρασμα. Τα ποσά αυτά αγγίζουν τις δύο με τρεις χιλιάδες ευρώ ανά τεμάχιο.

Το …αντικίνητρο ανάπτυξης

Έτσι για να ξεκινήσεις να κτίζεις σε ένα οικιστικό περίκλειστο τεμάχιο απαιτείται η καταβολή αρκετών χιλιάδων ευρώ, απλά και μόνο για να έχεις μια προσωρινή πρόσβαση. Τα λεφτά πάνε σε ιδιώτες, οι οποίοι αποζημιώνονται πρακτικά για μία αδρανούσα γη. Πρόσεξε, γιατί εδώ προκύπτει ένα ζήτημα. Εάν ανέπτυσσε την γη του ο ιδιώτης δεν θα δικαιούτο αποζημίωση. Επειδή όμως δεν την ανέπτυξε, δικαιούται αποζημίωση. Το όλο ζήτημα αποτελεί μία πρωτοφανής περίπτωση αντικινήτρου ανάπτυξης.

Ο ιδιοκτήτης που κατέβαλε το ποσό θα κληθεί επιπλέον, σε μεταγενέστερο στάδιο, να καταβάλει χρηματικά ποσά για την παροχή ηλεκτρικού ρεύματος αλλά και για την δημιουργία του απαραίτητου οδικού δικτύου.

Τα νομικά εγκλωβισμένα τεμάχια των …ελεύθερων περιοχών

Η μεγαλύτερη αδυναμία που παρουσιάζουν τα περίκλειστα οικιστικά τεμάχια είναι η αδυναμία διαχωρισμού ή  διαίρεσης τους σε ξεχωριστά τεμάχια και ξεχωριστούς τίτλους ιδιοκτησίας. Ο λόγος είναι γιατί η διαδικασία του διαχωρισμού δεν γίνεται μέσω των Κτηματολογικών Γραφείων, αφού το κτηματολόγιο δεν ασχολείται με οικιστικά τεμάχια.  Από την άλλη, ούτε Πολεοδομίκές Αρχές δεν μπορούν να προχωρήσουν στις διαδικασίες πολεοδομικού διαχωρισμού οικοπέδων, γιατί τέτοια διαδικασία δεν προβλέπεται ούτε ακόμη με την ύπαρξη περάσματος Έτσι τα περίκλειστα οικιστικά τεμάχια έμειναν ορφανά από αρμόδια αρχή και νομικά εγκλωβισμένα. Μάθε όλες τις λεπτομέρειες σχετικά με τον κάθετο και οριζόντιο διαχωρισμό σε αυτό το άρθρο μας.

Προβλήματα αναπτυξιακών δυνατοτήτων

Το νομικό αυτό αδιέξοδο, δημιουργεί πολλά  προβλήματα ανάπτυξης, ιδιαίτερα στην περίπτωση συνιδιοκτησίας του τεμαχίου, που είναι και η συχνότερη περίπτωση. Τα χαρακτηριστικότερα αυτών των προβλημάτων δημιουργούνται στις περιπτώσεις λανθασμένων χωροθετήσεων  μιας ανάπτυξης, οι οποίες περιορίζουν τον μελλοντικό του διαχωρισμό και κατ’ επέκτασιν τις μελλοντικές αναπτυξιακές δυνατότητες ολόκληρου του τεμαχίου. Σχετικά με αυτό υπάρχει ο κίνδυνος να μην γίνει σωστός συντονισμός στην χωροθέτηση πολλαπλών οικοδομών από διαφορετικούς ιδιοκτήτες και έτσι να μην τηρηθούν οι  ορθές αποστάσεις μεταξύ τους. Επιπλέον, είναι πολύ πιθανόν για κάποιον από τους συνιδιοκτήτες να υπερβεί τον επιτρεπόμενο Συντελεστή Δόμησης που του αναλογεί, εις βάρος των άλλων συνιδιοκτητών. Έτσι η ανάπτυξη σε ένα αδιαίρετο τεμάχιο δημιουργεί άλλα προβλήματα στην ίδια την νομιμότητα των αναπτύξεων αλλά και αχρείαστες προστριβές ανάμεσα στους συνιδιοκτήτες.

Οι Πολεοδομικές Αρχές δικαιολογημένα αδυνατούν να προχωρήσουν σε διαχωρισμό ενός περίκλειστου οικιστικού, μέσα στο νομικό αυτό χάος. Υπάρχουν ζητήματα τα οποία πρέπει να εξεταστούν προτού γίνει ο διαχωρισμός περίκλειστων τεμαχίων σε μικρότερα τμήματα όπως ο καθορισμός του χώρου πρασίνου, το μέγεθος των προβλεπόμενων οικοπέδων και ο σχεδιασμός του οδικού δικτύου. Αναφορικά με το τελευταίο, η πολεοδομία αδυνατεί να γνωρίζει από πού θα υπάρχει πρόσβαση προς το τεμάχιο, αφού το πέρασμα θεωρείται προσωρινό, ενώ ο διαχωρισμός ενός τεμαχίου είναι μια ανάπτυξη που απαιτεί την δημιουργία οδικού δικτύου εντός του τεμαχίου. Ποιός μπορεί να γνωρίζει το μελλοντικό σημείο σύνδεσης του οδικού δικτύου του τεμαχίου με το υπόλοιπο οδικό δίκτυο;

Εδώ όμως είναι που υπάρχει ένα παράδοξο. Εάν προχωρήσεις σε ανάπτυξη μιας απλής κατοικίας στο περίκλειστο οικιστικό (νοείται ότι αποκτήθηκε πέρασμα) η πολεοδομία θα υποδείξει την ρυμοτομική γραμμή, το όρια δηλαδή του προβλεπόμενου οδικού δικτύου που το ίδιο το τεμάχιο θα πρέπει να παραχωρήσει. Επομένως υπάρχει ένα γενικό πλάνο για το πώς θα διαμορφωθεί μελλοντικά το οδικό δίκτυο της περιοχής. Στην περίπτωση όμως της αίτησης για διαχωρισμό του περίκλειστου τεμαχίου οι πολεοδομικές αρχές δείχνουν πιο αβέβαιες. Γνωρίζουν ότι το οδικό δίκτυο που επηρεάζει το τεμάχιο που δίνει πρόσβαση στο περίκλειστο, δεν είναι δεσμευτικό παρά μόνο όταν υλοποιηθεί.  Επομένως υπάρχει μεν το πλάνο για το μελλοντικό οδικό δίκτυο, αλλά το πλάνο αυτό δεν δεσμεύει κανέναν παρά μόνο τον ιδιοκτήτη που θέλει να αναπτύξει. Έτσι οι ίδιες οι πολεοδομικές αρχές γνωρίζουν ότι δεν είναι εξασφαλισμένες παρά μόνο με την ύπαρξη υλοποιημένου δρόμου, για την πρόσβαση στο υπό διαχωρισμό τεμάχιο.

Δικαιώματα αλλά υποχρεώσεις

Το πρόβλημα με το ζήτημα των οικιστικών τεμαχίων γενικότερα ξεκινάει από το γεγονός ότι η αλλαγή της πολεοδομική ζώνης ενός τεμαχίου από γεωργικό σε οικιστικό δεν συνδέεται με την φορολογία. Για παράδειγμα στην περίπτωση αλλαγής ζώνης ενός τεμαχίου από γεωργικό σε οικιστικό γίνεται χωρίς καμία επιβάρυνση προς τον ιδιοκτήτη. Ενώ σε αντίθετη περίπτωση, δηλαδή στον αποχαρακτηρισμό ενός τεμαχίου (για παράδειγμα από οικιστικό σε γεωργικό) ο ιδιοκτήτης δικαιούται αποζημίωση.

Για να το συνοψίσουμε: Το κράτος σου παρέχει την δυνατότητα να κατέχεις οικιστικό τεμάχιο, να το χρησιμοποιείς ως γεωργικό και να αποζημιώνεσαι ωσαν να ήταν οικιστικό, επειδή κάποιος θέλει να αναπτύξει το δικό του τεμάχιο ως οικιστικό όπως …καθορίζεται στις πολεοδομικές ζώνες. Όπως είδαμε πιο πριν, το παρόν νομοθετικό πλαίσιο σου παρέχει το κίνητρο να …μην αναπτύξεις την ιδιοκτησία σου που είναι δίπλα από περίκλειστα τεμάχια, καθώς μόνο έτσι δικαιούσαι αποζημίωση.  Σου δίνονται απομένως άτοπα δικαιώματα αλλά κανείς δεν σε δεσμεύει με υποχρεώσεις, εκτός και αν θέλεις να αναπτύξεις.

Έτσι, η πολεοδομία επιδιώκει να επιλύσει το πρόβλημα όπως γνωρίζει καλύτερα. Με τον φυσικό σχεδιασμό και την φυσική παραχώρηση του μελλοντικού οδικού δικτύου. Αναφέρομαι στον αστικό αναδασμό, ο οποίος θα απαιτεί τον συνολικό σχεδιασμό αλλά και την υλοποίηση των οδικών δικτύων σε ολόκληρες περίκλειστες οικιστικές περιοχές. Ο φυσικός αυτός σχεδιασμός και ουσιαστικά η απαίτηση για υλοποίησή του, είναι μια διαδικασία που θα δεσμεύσει περισσότερο τους ιδιοκτήτες. Θα απαιτηθούν κεφάλαια, τα οποία με τον ένα ή τον άλλο τρόπο θα επιβαρύνουν τους ιδιοκτήτες. Από την άλλη, από την στιγμή που μόνο η φυσική υλοποίηση του οδικού δικτύου θα δεσμεύει τους ιδιοκτήτες, οι ενστάσεις και οι περίπλοκες διαδικασίες πριν τη υλοποίηση αυτή δεν θα αποφευχθούν, ενώ παράλληλα το νομικό πλαίσιο θα παραμείνει ανίσχυρο.

Πρόταση επίλυσης – Δεσμευτικός σχεδιασμός με ευέλικτη υλοποίηση

Αυτό που εν τέλει θα λύσει το πρόβλημα είναι η νομική (ή «ιδιοκτησιακή») δέσμευση ενός τεμαχίου με τις πολεοδομικές ρυθμίσεις που αφορούν σε παραχώρηση οδικού δικτύου ή χώρου πρασίνου. Η νομική αυτή δέσμευση θα γίνεται μέσω των Τίτλων Ιδιοκτησίας. Όταν έαν τεμάχιο εντάσσεται σε οικιστική ζώνη, αυτό θα γίνεται μόνο με προϋπόθεση ότι θα εγγραφούν επί του τίτλου ιδιοκτησίας ορισμένες πολεοδομικές απαιτήσεις. Η κατοχύρωση των απαιτήσεων των πολεοδομικών αρχών στους τίτλους ιδιοκτησίας θα εξασφαλίσει τις ανάγκες τόσο του σωστού και οργανωμένου σχεδιασμού της πολεοδομικής αρχής, όσο και του ιδιοκτήτη που επιθυμεί να αναπτύξει άμεσα την ιδιοκτησία του. Παράλληλα θα προσφέρει την κατάλληλη ευελιξία (σε σχέση με τον αστικό αναδασμό) στο ζήτημα της χρονικής υλοποίησης των αναγκαίων δημόσιων υποδομών και στην χρηματική εμπλοκή του κάθε ιδιοκτήτη.

Με λίγα λόγια το σχέδιο ενός βασικού οδικού δικτύου μπορεί να ισχύει νομικά, αλλά χωρίς να υπάρχει η ανάγκη να υλοποιηθεί άμεσα. Τα περίκλειστα οικιστικά τεμάχια όπως και αυτά που εφάπτονται του οδικού δικτύου (τα οποία και θα απαιτηθεί να παραχωρήσουν πρόσβαση στα περίκλειστα) θα χαρακτηρίζονται ως υπό εγγραφή οικιστικά τεμάχια. Τα υπό εγγραφή τεμάχια θα δεσμεύονται νομικά με την ρυμοτομία και η δέσμευση αυτή θα είναι η προϋπόθεση για να αναπτυχθούν αλλά και να υφίστανται ως οικιστικά. Για τις μελλοντικές οικιστικές ζώνες θα είναι η προϋπόθεση για να χαρακτηριστούν ως οικιστικά τεμάχια. Σε περίπτωση αγοράς ή πώλησης, ο νέος ιδιοκτήτης θα δεσμεύεται με τις πολεοδομικές απαιτήσεις, ακριβώς γιατί οι απαιτήσεις αυτές είναι εγγεγραμμένες στον Τίτλο Ιδιοκτησίας. Το τεμάχιο θα οφείλει να παραχωρήσει δρόμο και πράσινο, όταν και όποτε αυτό είναι αναγκαίο.  Επιπλέον οποιαδήποτε έξοδα απαιτούνται, θα επιβαρύνουν τον ιδιοκτήτη, όποτε αυτός αναπτύξει το τεμάχιο του. Από την άλλη εάν δεν θέλει να αναπτύξει, ούτε επιβαρύνεται αλλά ούτε διεκδικεί αποζημίωση.

Μόνο με την νομική κατοχύρωση του πολεοδομικού σχεδιασμού επί των Τίτλων Ιδιοκτησίας θα μπορούν να λυθούν όλα τα προβλήματα που προκύπτουν με τα περίκλειστα οικιστικά τεμάχια. Περιορίζεται έτσι και το φαινόμενο των εγκλωβισμένων αγοραστών. Οι πολεοδομικές απαιτήσεις κατοχυρώνονται στον νέο αγοραστή, αφού μεταβιβάζονται εις γνώση του, οι νομικές του ευθύνες μέσω του Τίτλου Ιδιοκτησίας.

Αφού θα υπάρχει ο σχεδιασμός ενός βασικού οδικού δικτύου (πρωτεύον οδικό δίκτυο) το οποίο είναι δεσμευτικό και δίνει πρόσβαση σε όλα τα περίκλειστα οικιστικά τεμάχια, τότε θα υπάρχει ξεκάθαρη σύνδεση του τεμαχίου με το υφιστάμενο μελλοντικό δίκτυο. Έτσι οι πολεοδομικές αρχές θα μπορούν να  δεχτούν προτάσεις για μελλοντικούς διαχωρισμούς εντός των περίκλειστων οικιστικών. Οι προτάσεις αυτές θα προβλέπουν το δευτερεύον οδικό δίκτυο και τους προβλεπόμενους χώρους πρασίνου εντός του περίκλειστου τεμαχίου. Ο μελλοντικός αυτός διαχωρισμός θα είναι νομικά δεσμευτικός, εφόσον υπογράψουν όλοι οι συνιδιοκτήτες. Με αυτό τον τρόπο θα εξασφαλίζεται ότι μελλοντικά θα προκύψουν οικόπεδα και κοινωφελείς χώροι, στις προδιαγραφές που προνοεί η πολεοδομική αρχή. Το τεμάχιο θα μπορεί να διαχωριστεί με τους νέους τίτλους να αναγράφουν τις πολεοδομικές απαιτήσεις του υπό εγγραφή οικοπέδου. Ο οποιοσδήποτε αγοραστής θα αγοράζει εις γνώση του, ένα υπό εγγραφή τεμάχιο με εγκεκριμένα σχέδια μελλοντικής οικοπεδοποίησης. Σε περίπτωση ανάπτυξης, θα υλοποιεί το τμήμα του διαχωρισμού που του αναλογεί. Επισυνάπτεται παράδειγμα στο τέλος του κειμένου.

Χωρίς την πιο πάνω νομική δέσμευση, τίποτα άλλο δεν μπορεί να αλλάξει την μοίρα των περίκλειστων οικιστικών τεμαχίων, που προς το παρόν αποτελούν ένα πολεοδομικό γρίφο. Σίγουρα ο αστικός αναδασμός θα αποτελούσε μια εναλλακτική λύση, η οποία όμως συνεπάγεται άμεσα έξοδα τα οποία κανείς δεν γνωρίζει εάν θα αποσβεστούν, τόσο για το κράτος όσο και για τους ιδιοκτήτες. Από την άλλη θεωρώ ότι το πνεύμα του αστικού αναδασμού συνάδει μόνο με το πάγωμα της δημιουργίας νέων οικιστικών ζωνών, καθώς ο χαρακτηρισμός οικιστικών τεμαχίων χωρίς την δημιουργία οδικού δικτύου οδηγεί στην αναπαραγωγή νέων περίκλειστων οικιστικών τεμαχίων.

diagram2

Άλλα σχετικά άρθρα μας που θα σε ενδιαφέρουν:

 

ECOSMART PROPERTY DESIGN

Ο οικοδομικός σου σύμβουλος.

Λευκωσία, Κύπρος, 99155750