Διατηρητέες Οικοδομές

Οι διατηρητέες οικοδομές αναδεικνύουν την παράδοσή μας και την αρχιτεκτονική κληρονομιά της Κύπρου. Για τον λόγο αυτό το κράτος παρέχει κίνητρα για την διατήρησή τους.

Τα κίνητρα αφορούν στην συντήρηση και αποκατάσταση της διατηρητέας οικοδομής. Παρέχονται μόνο μία φορά για την ολοκληρωμένη συντήρηση του συνόλου του διατηρητέου κτιρίου. Μόνο μετά την πάροδο είκοσι ετών μπορούν να παρασχεθούν εκ νέου κίνητρα, αλλά και στις εξαιρετικές περιπτώσεις όπου το διατηρητέο υπέστηκε ζημιά από συγκεκριμένα αίτια (σεισμός, φωτιά, καθίζηση εδάφους).

Τα κίνητρα παρέχονται μόνο για το αυθεντικό τμήμα της οικοδομικής που υπάρχει επί τόπου και σε καμιά περίπτωση για ανακατασκευή νέας οικοδομής στα ίχνη παλιάς η οποία κατεδαφίστηκε ή κατέρρευσε. Αυτό ισχύει ανεξαρτήτως του γεγονότος ότι η Πολεοδομική Αρχή ζητά όπως το παλιό κτίριο επαναφερθεί στην αρχική του κατάσταση.

Τα κίνητρα ισχύουν για κάθε ιδιοκτησία ξεχωριστά, δηλαδή ο ιδιοκτήτης πολλών διατηρητέων οικοδομών μπορεί να επωφεληθεί ξεχωριστά για κάθε ξεχωριστό τεμάχιο. Αυτό ισχύει και για οικοδομές που βρίσκονται στο ίδιο τεμάχιο, εφόσον λειτουργούσαν με ξεχωριστή κύρια χρήση πριν το 1992 και νοουμένου ότι θα εξασφαλίσουν ξεχωριστό τίτλο ιδιοκτησίας.

Επιπλέον ισχύει και για περιπτώσεις ενιαίας οικοδομής που περιλαμβάνει πέραν της μίας μονάδας, εφόσον πριν το 1992 υπήρχε ξεχωριστός τίτλος για κάθε μονάδα. Σε περίπτωση συνιδιοκτησίας το συνολικό ποσοστό επιχορήγησης όλων των συνιδιοκτητών είναι το ίδιο ως η οικοδομή να ήταν μία. Ο κάθε συνιδιοκτήτης θα επωφελείται των κινήτρων, σύμφωνα με το εμβαδόν του τμήματος της οικοδομής που του αναλογεί, νοουμένου ότι έχει ξεχωριστό τίτλο ιδιοκτησίας. Εννοείτε ότι για να παραχωρηθούν τα κίνητρα, η οικοδομή θα πρέπει να έχει κηρυχθεί διατηρητέα.

Κήρυξη Διατηρητέας Οικοδομής στην Κύπρο

Διατηρητέα οικοδομή αποκαλείται κάθε οικοδομή για την οποία έχει εκδοθεί Διάταγμα Διατήρησης από τον Υπουργό Εσωτερικών, σύμφωνα με το Άρθρο 38 του περί Πολεοδομίας και Χωροταξίας Νόμου. Το διάταγμα Διατήρησης μπορεί να εκδοθεί για οικοδομές με ειδικό αρχιτεκτονικό χαρακτήρα και ιστορικό ενδιαφέρον. Θετικό κριτήριο μπορεί να είναι και η περιοχή στην οποία χωροθετείται, όπως για παράδειγμα οι Περιοχές Ειδικού Χαρακτήρα (ΠΕΧ).

Ενδιαφέρον προκαλεί το γεγονός ότι ως διατηρητέα μπορούν να κηρυχθούν και κενά τεμάχια τα οποία θεωρείται ότι αποτελούν αναπόσπαστο μέρος ιστορικής περιοχής ή περιοχή φυσικής καλλονής.

Πώς μπορώ να κηρύξω την οικοδομή μου διατηρητέα;

Μια οικοδομή μπορεί να κηρυχθεί διατηρητέα με ένα από τους ακόλουθους τρόπους:

  • Ύστερα από αίτηση του ιδιοκτήτη
  • Ύστερα από εισήγηση του Τμήματος Πολεοδομίας και Οικήσεως ή της Τοπικής Αρχής προς τον Υπουργό Εσωτερικών για την συγκεκριμένη οικοδομή ή ομάδα οικοδομών.

Συναίνεση του Υπουργού Εσωτερικών

Πέραν της Πολεοδομικής και Οικοδομικής Άδειας, θα πρέπει πρώτα να εξασφαλιστεί ειδική άδεια (Συναίνεση του Υπουργού Εσωτερικών) η οποία εκδίδεται από δύο Αρμόδιες Αρχές:

  • Τον Διευθυντή του Τμήματος Πολεοδομίας και Οικήσεως ή
  • Τον Δήμο Λευκωσίας

Εξασφάλιση οικονομικών κινήτρων

Για την εξασφάλιση των οικονομικών κινήτρων για την διατηρητέα οικοδομή απαιτείται η υποβολή σχετικής αίτησης στον Κλάδο Διατήρησης του Τμήματος Πολεοδομίας και Οικήσεως, αφότου έχουν εκδοθεί όλες οι προαπαιτούμενες άδειες.

Να σημειώσουμε εδώ ότι στα οικονομικά κίνητρα περιλαμβάνεται και η αμοιβή του Μελετητή. Ο Μελετητής είναι αυτός που:

  • έχει την γενική ευθύνη του έργου,
  • επιβλέπει τις εργασίες,
  • ειδοποιεί γραπτώς την αρμόδια αρχή για την έναρξη των εργασιών,
  • καλεί κατά τακτά χρονικά διαστήματα την αρμόδια αρχή για έλεγχο,
  • ειδοποιεί την αρμόδια αρχή για την λήξη των εργασιών.

Κατηγορίες κινήτρων

Υπάρχουν τρεις βασικές κατηγορίες κινήτρων:

  • Χρηματοδοτικά Κίνητρα: απευθείας χορηγία
  • Μεταφορά Συντελεστή Δόμησης (Σ.Δ.)
    • α) πώληση υπολειπόμενου Σ.Δ.
    • β) εξασφάλιση επιπλέον χορηγίας με πώληση χαρισμένου Σ.Δ.
  • Φορολογικά Κίνητρα: φοροαπαλλαγές για συντήρηση της οικοδομής

Επιπλέον υπάρχουν τα κίνητρα προς τους ενοικιαστές διατηρητέων οικοδομών και οι διαδικασία άμεσων επεμβάσεων για στήριξη των διατηρητέων οικοδομών.

Χρηματοδοτικά Κίνητρα

Για να καθοριστεί η χορηγία πρέπει φυσικά να καθοριστεί το κόστος συντήρησης της διατηρητέας οικοδομής. Για τον σκοπό αυτό λαμβάνονται υπόψη δύο τιμές: Η πρώτη τιμή είναι το πραγματικό κόστος που αντιστοιχεί στην επιλεγμένη προσφορά από εργολάβο (έπειτα από υποβολή προσφορών) και η δεύτερη τιμή είναι το καθορισμένο κόστος ανά τετραγωνικό μέτρο το οποίο έχει προκαθορίσει το κράτος. Όποια τιμή είναι χαμηλότερη θεωρείται ως το αναγνωρισμένο κόστος της συντήρησης.

Ως μέγιστη τιμή αναγνωρισμένου κόστους ανά τετραγωνικό μέτρο (τ.μ.) θεωρείται:

  • Εμβαδόν μέχρι 120 τ.μ. : €1 200/τ.μ.
  • Εμβαδόν από 121 μέχρι 1 000 τ.μ. : € 1 100/τ.μ.
  • Εμβαδόν μεγαλύτερο των 1 001 τ.μ. : €700/τ.μ.

Οι διατηρητέες οικοδομές που βρίσκονται σε περιοχές οι οποίες βρίσκονται εντός των Τοπικών Σχεδίων Λευκωσίας, Λεμεσού, Λάρνακας, Πάφου και Πόλης Χρυσοχούς δικαιούνται επιχορήγηση 40% του αναγνωρισμένου κόστους συντήρησης. Για όλες τις υπόλοιπες περιοχές, η επιχορήγηση φτάνει το 50% του αναγνωρισμένου κόστους. Το ανώτατο ποσό χορηγίας δεν υπερβαίνει τις €90 000. Στο ποσό αυτό συμπεριλαμβάνεται το 50% της μελέτης και επίβλεψης του έργου, μέχρι το ποσό των €4 000, με ανώτατο ποσοστό αμοιβής το 10% του πραγματικού κόστους του έργου. Για την συμπλήρωση του 50% του κόστους συντήρησης, ο ιδιοκτήτης μπορεί να πουλήσει χαρισμένο συντελεστή δόμησης.

Μπορείς εδώ να δεις ολοκληρωμένη δουλειά συντήρησης Διατηρητέας Οικοδομής στα Πάνω Λεύκαρα.

Κίνητρα προς ενοικιαστές διατηρητέων οικοδομών

Ενοικιαστής διατηρητέας οικοδομής που προχωρεί στην συνολική αποκατάστασή της, μπορεί να επωφεληθεί ο ίδιος από τα πιο πάνω κίνητρα, εκτός της μεταφοράς υπολειπόμενου συντελεστή δόμησης.

Άμεσες επεμβάσεις για εργασίες σωστικής φύσης

Σε περίπτωση που η κατάσταση μιας διατηρητέας οικοδομής ή και τμημάτων της κριθεί επικίνδυνη, τότε είναι δυνατή η εκτέλεση άμεσων εργασιών σωστικής φύσης από τον ιδιοκτήτη ( ο οποίος έχει και την ευθύνη για τη διατήρηση της οικοδομής του) για διασφάλιση της στατικής επάρκειας της οικοδομής του και αποφυγή της κατάρρευσης της. Το κόστος των εργασιών θα συμπεριληφθεί στο συνολικό κόστος συντήρησης της οικοδομής κατά την διαδικασία της ολοκληρωμένης αποκατάστασής της. Τα πιο πάνω γίνονται με την προϋπόθεση ότι η διατηρητέα οικοδομή θεωρείται πολύ αξιόλογη και δεν μπορεί να αφεθεί σε κατάρρευση.

Μεταφορά Συντελεστή Δόμησης: Πότε εφαρμόζεται

Η μεταφορά του Συντελεστή Δόμησης (Σ.Δ.) εφαρμόζεται στις περιπτώσεις διατηρητέων οικοδομών της Κύπρου. Συχνά, όταν ένα διατηρητέο κτίριο συντηρείται παραμένει υπολειπόμενος Σ.Δ. Παραμένει δηλαδή ανεξάντλητος συντελεστής τον οποίο ο ιδιοκτήτης δεν μπορεί να αξιοποιήσει για αναπτύξει εντός του τεμαχίου στο οποίο βρίσκεται το διατηρητέο κτίριο. Για τον λόγο αυτό, και ως κίνητρο συντήρησης του διατηρητέου κτιρίου όπως προνοεί ο Κλάδος Διατήρησης του Τμήματος Πολεοδομίας και Οικήσεως, μπορεί να τον μεταφέρει σε άλλη ιδιοκτησία του ή να τον πουλήσει.

Η μεταφορά Σ.Δ. αποτελεί ένα έξυπνο πολεοδομικό εργαλείο που λειτουργεί ως κίνητρο για την συντήρηση των διατηρητέων οικοδομών της Κύπρου.

Αγορά και Πώληση Συντελεστή Δόμησης

Το Τμήμα Πολεοδομίας και Οικήσεως παρέχει δύο δυνατότητες, που λειτουργούν ως οικονομικά κίνητρα για τα διατηρητέα κτήρια της Κύπρου.

Πώληση υπολειπόμενου Συντελεστή Δόμησης (Σ.Δ.)

Τα ανεκμετάλλευτα αναπτυξιακά δικαιώματα μιας διατηρητέας οικοδομής (δηλαδή ο υπολειπόμενος Σ.Δ.) μπορούν να μεταφερθούν σε άλλη ιδιοκτησία του ίδιου Ιδιοκτήτη ή να πωληθούν σε άλλο Ιδιοκτήτη. Ο Σ.Δ. μπορεί να μεταφερθεί σε συγκεκριμένες περιοχές – δέκτες που ορίστηκαν σύμφωνα με σχετικό διάταγμα. Η μεταφορά του Σ.Δ. μπορεί να γίνει σε οποιοδήποτε χρονικό σημείο, αρκεί να έχει ολοκληρωθεί η συντήρηση του διατηρητέου.

Αυτό σημαίνει ότι οποιοσδήποτε μπορεί να προβεί σε αγορά συντελεστή δόμησης από Ιδιοκτήτη συντηρημένης διατηρητέας οικοδομής. Εφόσον ο αγοραστής είναι Ιδιοκτήτης οικοπέδου σε περιοχές δέκτες του Σ.Δ. τότε μπορεί να προβεί σε αύξηση του συντελεστή δόμησης του υπό ανάπτυξη τεμαχίου.

(Μπορείς εδώ να δεις το τελικό αποτέλεσμα μίας συντήρησης Διατηρητέας Οικοδομής στα Πάνω Λεύκαρα που έγινε στα πλαίσια των οικονομικών κινήτρων για διατηρητέες οικοδομές.)

Χαρισμένος Συντελεστής Δόμησης

Για λόγους συντήρησης της διατηρητέας οικοδομής, ο ιδιοκτήτης μπορεί να πωλήσει χαρισμένο Σ.Δ. Ο χαρισμένος Σ.Δ. είναι ένας αριθμός τετραγωνικών μέτρων που χαρίζεται από το Τμήμα Πολεοδομίας και Οικήσεως προς τον Ιδιοκτήτη, έτσι ώστε να αυξηθεί η επιχορήγηση του διατηρητέου κτιρίου, μέχρι και το 50% του αναγνωρισμένου κόστους συντήρησης του. Ουσιαστικά ο χαρισμένος Σ.Δ. προκύπτει από την αγορά του ενδιαφερόμενου, για σκοπούς κάλυψης του ποσού των αναγκαίων εργασιών του Ιδιοκτήτη που πουλά τον χαρισμένο συντελεστή.

Για παράδειγμα, ας θεωρήσουμε ότι το αναγνωρισμένο κόστος συντήρησης της οικοδομής είναι €300 000. Το 50% του κόστους αυτού είναι €150 000. Ο ιδιοκτήτης όμως μπορεί να χορηγηθεί μέχρι τις €90 000 από το Ειδικό Ταμείο Διατήρησης. Το ποσό των €60 000 που υπολείπεται,  ο ιδιοκτήτης δικαιούται να το εξασφαλίσει πουλώντας χαρισμένο Σ.Δ. Να τονίσουμε ότι το εν λόγω κίνητρο λειτουργεί στην ελεύθερη αγορά χωρίς τη μεσολάβηση του κράτους. 

Φοροαπαλλαγή σε διατηρητέα κτίρια

Ένα από τα κίνητρα για διατηρητέες οικοδομές είναι και φορολογικής φύσεως. Αφορά στη φοροαπαλλαγή επί του ποσσού που δαπανά ο ιδιοκτήτης για την συντήρηση της οικοδομής.

Η αίτηση για φοροαπαλλαγή μπορεί να γίνει μετά από τον έλεγχο του Κλάδου Διατήρησης του Τμήματος Πολεοδομίας Οικήσεως ή τον Δήμο Λευκωσίας. Η οικοδομή θα πρέπει να είναι ορθά συντηρημένη, σύμφωνα με τις απαιτήσεις του Κλάδου Διατηήρησης. Μπορείς εδώ να δεις ολοκληρωμένη δουλειά συντήρησης Διατηρητέας Οικοδομής στα Πάνω Λεύκαρα.

Με την κατάθεση της σχετικής αίτησης στο Τμήμα Πολεοδομίας και Οικήσεως, εκδίδονται τα σχετικά Πιστοποιητικά του Υπουργού Εσωτερικών.

Τα Πιστοποιητικά αυτά μπορούν να χρησιμοποιηθούν για τέσσερις φορολογικές εκπτώσεις:

  • Απαλλαγή από το φορολογητέο εισόδημα του ιδιοκτήτη. Το ποσό υπολογίζεται επί του ανεγνωρισμένου κόστους συντήρησης, αφού αφαιρεθούν οι επιχορηγήσεις. Το ποσό που θα φοροαπαλλαχθεί ο ιδιοκτήτητης εξερτάται από το ποσό που δαπάνησε και φυσικά το φορολογικό του συντελεστή.
  • Φοροαπαλλαγή των ενοικίων από διατηρητέα οικοδομή.
  • Απαλλαγή της διατηρητέας οικοδομής από το φόρο ακίνητης ιδιοκτησίας.
  • Επιστροφή μεταβιβαστικών τελών.

Άλλα άρθρα που σε ενδιαφέρουν:

ECOSMART PROPERTY DESIGN

Ο οικοδομικός σου σύμβουλος.

Λευκωσία, Κύπρος, 99155750