Η διαδικασία του κάθετου και οριζόντιου διαχωρισμού

Σε ολόκληρη την Κύπρο υπάρχουν ιδιοκτησίες που δεν ανήκουν εξολοκλήρου σε ένα άτομο, αλλά σε πολλούς. Ο κύριος λόγος είναι η κληρονομική μεταβίβαση. Ένας γονιός που έχει μια ιδιοκτησία συνηθίζει να την μεταβιβάζει στα παιδιά του σε ίσα μερίδια. Το καθεστώς συνιδιοκτησίας όμως δημιουργεί διάφορα προβλήματα και περιορίζει τις αναπτυξιακές δυνατότητες του τεμαχίου. Σε περίπτωση που κανένας ιδιοκτήτης δεν είναι διατεθημένος να πωλήσει το μερίδιό του σε άλλο συνιδιοκτήτη, η μόνη λύση για να αποκτήσει την πλήρη κυριότητα του μεριδίου που του αναλογεί είναι ο κάθετος ή/και ο οριζόντιος διαχωρισμός.

Ο διαχωρισμός είναι η διαδικασία αδειοδότησης μέσω της οποίας δύο ή περισσότεροι ιδιοκτήτες μπορούν να μοιράσουν την ιδιοκτησία τους. Μέσω του διαχωρισμού ο κάθε ένας από τους συνιδιοκτήτες μπορεί να αποκτήσει ξεχωριστό Τίτλο Ιδιοκτησίας. Αυτό σημαίνει ότι μπορεί να εκμεταλλεύεται και να καρπούται την ιδιοκτησία του ανεξάρτητα, χωρίς την έγκριση άλλων. Υπάρχουν δύο τέτοιες περιπτώσεις διαχωρισμού με αρκετές διαφορές μεταξύ τους: η απόκτηση του τίτλου μετά από κάθετο διαχωρισμό και η απόκτησή τίτλου μετά από οριζόντιο διαχωρισμό.

Να πούμε αρχικά ότι ο κάθετος και οριζόντιος διαχωρισμός ακολουθούν τις διαδικασίες αδειοδότησης όπως κάθε ανάπτυξη. Για τις διαδικασίες αδειοδότησης μπορείς να μάθεις περισσότερα σε αυτό το άρθρο μας. Εδώ, θα μιλήσουμε για τον κάθετο και οριζόντιο διαχωρισμό, τις υποκατηγορίες τους, τις διαφορές μεταξύ τους και τα αναπτυξιακά δικαιώματα που προσφέρουν στον ιδιοκτήτη της ακίνητης περιουσίας που προκύπτει. Ας ξεκινήσουμε.

Κάθετος Διαχωρισμός

Ο κάθετος διαχωρισμός αντιστοιχεί στον διαχωρισμό της γης αλλά και των οικοδομών που υπάρχουν σε αυτή. Ο κάθετος διαχωρισμός δημιουργεί δύο ή και περισσότερα νέα τεμάχια (οικόπεδα) στην θέση του παλιού, καθώς και ανεξάρτητες κατοικίες. Το σημαντικό είναι ότι ο ιδιοκτήτης με τον κάθετο διαχωρισμό αποκτά ξεχωριστό τίτλο για το τεμάχιο του και οποιοδήποτε κτίριο περιλαμβάνεται σε αυτό. Χαρακτηριστικά παραδείγματα κάθετου διαχωρισμού είναι η διαίρεση γεωργικής γης, ο διαχωρισμός γης σε οικόπεδα και ο διαχωρισμός ενός υφιστάμενου οικοπέδου σε δύο “μισά”. Πάμε να τα δούμε ένα ένα.

Διαίρεση ή διαχωρισμός γεωργικής γης

Στην περίπτωση διαχωρισμού γεωργικής γης χρησιμοποιείται συχνά η ορολογία “διαίρεση”. Η γη διαιρείται σε μικρότερα τμήματα, χωρίς την παραχώρηση οποιουδήποτε τμήματος για δημόσια χρήση όπως συμβαίνει με τα οικιστικά τεμάχια. Αναλόγως του είδους της γεωργικής γης, υπάρχουν ορισμένα ελάχιστα εμβαδά στα οποία μπορεί να διαχωριστεί.

Οι φυτείες μπορούν να έχουν ελάχιστη έκταση 1338 τετραγωνικά μέτρα, δηλαδή μία “σκάλα”.
Η γη που αρδεύεται από εποχιακή πηγή νερού μπορεί να έχει ελάχιστη έκταση 2676 τετραγωνικά μέτρα, δηλαδή δύο “σκάλες”.
Η ξηρική γη μπορεί να έχει ελάχιστη έκταση 6689 τετραγωνικά μέτρα, δηλαδή πέντε “σκάλες”.
Στις περιοχές όπου έχει διενεργηθεί γεωργικός αναδασμός οι πιο πάνω εκτάσεις διπλασιάζονται.

Διαχωρισμός γης σε οικόπεδα

Αποτελεί την διαδικασία οικοπεδοποίησης ενός τεμαχίου. Το τεμάχιο, παρόλο που μπορεί να είναι σε οικιστική ζώνη, εάν δεν έχει οικοπεδοποιηθεί, δεν μπορεί να αναπτυχθεί. Οικοπεδοποίηση σημαίνει παραχώρηση μέρους της γης προς δημόσιο όφελος. Τέτοια παραχώρηση μπορεί να είναι για δημιουργία οδικού δικτύου και δημόσιων χώρων πρασίνου. Σε πολλές περιπτώσεις δεν θα απαιτηθεί άμεσα παραχώρηση στο δημόσιο, αλλά σίγουρα θα μπει ως όρος πάνω στην πολεοδομική και οικοδομική άδεια. Η παραχώρηση αυτή ανέρχεται συχνά στο συνολικό ποσοστό του 30 με 35%. Ακόμα και ένα μόνο οικόπεδο να προκύπτει από το αρχικό τεμάχιο, σύμφωνα με την νέα νομοθεσία, θα πρέπει πρώτα να οικοπεδοποιηθεί.

Διαχωρισμός σε μισά οικόπεδα

Οι οικονομικές ανάγκες των περισσότερων πολιτών δεν τους επιτρέπει την κατοχή ολόκληρου οικοπέδου. Για τον λόγο αυτό η Πολεοδομία και το Κτηματολόγιο επιτρέπει τον διαχωρισμό ενός υφιστάμενου οικοπέδου σε δύο μισά. Η διαδικασία αυτή εγκρίνεται βάσει του άρθρου 29(8) του περί Εγγραφής Ακίνητης Ιδιοκτησίας Νόμου. Ο διευθυντής του κτηματολογίου είναι ο αρμόδιος για να εγκρίνει τον διαχωρισμό. Για να εγκριθεί θα πρέπει η οικοδομή να έχει λάβει πιστοποιητικό τελικής έγκρισης. Ο κάθε ιδιοκτήτης έχει το δικαίωμα να αξιοποιήσει το εν λόγω δικαίωμα μία φορά στην ζωή του.

Οριζόντιος Διαχωρισμός

Ο οριζόντιος διαχωρισμός αφορά σε διαχωρισμό οικοδομών, αλλά όχι και σε διαχωρισμό γης. Ο ιδιοκτήτης του ακινήτου αποκτά Τίτλο Ιδιοκτησίας για το ακίνητο του, το οποίο στην περίπτωση αυτή ονομάζεται “μονάδα” και το αντίστοιχο μερίδιο στην κοινόκτητη ιδιοκτησία, δηλαδή το ενιαίο οικόπεδο. Αυτό σημαίνει ότι παρόλο που είσαι ο αποκλειστικός ιδιοκτήτης της οικιστικής μονάδας, όσον αφορά στην γη είσαι συνιδιοκτήτης με τους υπόλοιπους ιδιοκτήτες. Έτσι, για οποιαδήποτε εργασία αφορά σε κοινόκτητο τμήμα της οικοδομής ή του τεμαχίου, απαιτείται η έγκριση των συνιδιοκτητών σου. Έτσι, δημιουργούνται αρκετοί αναπτυξιακοί περιορισμοί και άλλα προβλήματα που μπορείς να διαβάσεις σε αυτό το άρθρο μας.

Για τον περιορισμό των προβλημάτων αυτών και τον καλύτερο καθορισμό των ιδιοκτησιακών δικαιωμάτων του κάθε ενός εκ των ιδιοκτητών θα πρέπει ο Σύμβουλος – Αρχιτέκτονας – Μελετητής να καθορίσει τα εξής:

Πως θα διαμοιραστεί ο τυχόν ανεξάντλητος συντελεστής δόμησης.
Ποιοί θα είναι οι κοινόκτητοι χώροι.
Ποιοί θα είναι οι ιδιόκτητοι χώροι.
Σε ποιούς χώρους θα υπάρχει καθεστός ιδιοχρησίας.
Πως θα ικανοποιηθούν οι χώροι στάθμευσης κάθε μονάδας ώστε να λειτουργούν όσον το περισσότερο αυτόνομα.

Επομένως, το είδος του διαχωρισμού που εφαρμόζεται σε μια ιδιοκτησία επηρεάζει σε μεγάλο βαθμό τα ιδιοκτησιακά δικαιώματα που δημιουργεί και καθορίζει την αξία των ιδιοκτησιών που προκύπτουν. Η υλοποίηση του διαχωρισμού ξεκινάει με τις απαραίτητες αιτήσεις στις Αρμόδιες Αρχές.

Αίτηση για Διαχωρισμό

Η διαδικασία του διαχωρισμού ακολουθεί όπως είπαμε την Διαδικασία Αδειοδότησης όπως κάθε είδος ανάπτυξης. Αυτό σημαίνει ότι πιθανόν να απαιτηθούν πολλές αιτήσεις μέχρι την Τελική Έγκριση των νέων τεμαχίων ή μονάδων που προκύπτουν. Η ορθή ανάπτυξη μιας ιδιοκτησίας θα πρέπει να ικανοποιήσει τις προϋποθέσεις αυτές από την αρχή, δηλαδή από το στάδιο της Μελέτης και του Σχεδιασμού. Έτσι, προσφέρεται η μεγαλύτερη δυνατή ανεξαρτησία για τους μελλοντικούς χρήστες της. Στην περίπτωση όμως των υφιστάμενων οικοδομών, θα πρέπει να επιλυθούν τα προβλήματα νομιμοποίησης των προσθηκομετατροπων της οικοδομής παράλληλα με το ζήτημα του διαχωρισμού, καθώς οι Αρμόδιες Αρχές τα αντιμετωπίζουν ενιαία. Με λίγα λόγια, δεν μπορείς να διαχωρίσεις μία ιδιοκτησία εάν πρώτα δεν αποτελεί μία νομότυπη οικοδομή.

Οι αιτήσεις για διαχωρισμό γίνονται τόσο στις Πολεοδομικές Αρχές (Πολεοδομία Λευκωσίας, Πολεοδομία Λεμεσού κ.ο.κ.) όσο και στις Οικοδομικές Αρχές (Έπαρχος Λευκωσίας, Έπαρχος Λεμεσού κ.ο.κ). Υπάρχουν αιτήσεις για διαχωρισμό και μέσω του Κτηματολογίου, νοουμένου ότι ζητείται και η άποψη της Πολεοδομίας και των Οικοδομικών Αρχών. Υπάρχουν αρκετές προϋποθέσεις για την έγκριση του διαχωρισμού από τις Αρμόδιες Αρχές. Αξίζει να αναφερθεί ότι ο κάθετος διαχωρισμός χρειάζεται Πολεοδομική Άδεια, εκτός των περιπτώσεων όπου αφορά σε διαχωρισμό μισού οικοπέδου ενώ ο οριζόντιος διαχωρισμός χρειάζεται μόνο την Οικοδομική Άδεια. Τα έντυπα που χρειάζονται για τις εν λόγω διαδικασίες είναι τα πιο κάτω:

Αίτηση για Πολεοδομική Άδεια: EA2- Διαίρεση γης ή κατασκευη δρόμου

Αίτηση για Οικοδομική Άδεια: Έντυπο 2 – Άδεια Διαχωρισμού γης, οικοδομής ή κατασκευής δρόμου

Διαχωρισμός Ακίνητης Περιουσίας και αναπτυξιακά δικαιώματα

Μέσα από την εμπειρία μας σε υποθέσεις νομιμοποίησης υφιστάμενων μη αδειούχων οικοδομών έχουμε διαπιστώσει τα απεριόριστα προβλήματα που μπορεί να προκύψουν μέχρι την τελική τους νομιμοποίηση και τιτλοποίηση. Οι διαδικασίες διαχωρισμού και νομιμοποίησης προσθηκομετατροπών αντιμετωπίζονται ενιαία από τις Αρμόδιες Αρχές. Μια παρανομοία του συνιδιοκτήτη σου σε βρίσκει και εσένα συνένοχο, από την στιγμή που δεν υπάρχει οποιοδήποτε απόδειξη που διαχωρίζει την ιδιοκτησία σας. Εφόσον δεν υπάρχει οποιαδήποτε γραπτή απόδειξη, η Αρμόδια Αρχή βλέπει όλους τους ιδιοκτήτες ως συνιδιοκτήτες τόσο της γης όσο και των οικοδομών επί αυτής. Έχω δει προσωπικά υποθέσεις όπου όλοι οι ιδιοκτήτες παραπέμπονταν στο δικαστήριο για παράπτωμα που ήταν ξεκάθαρα του ενός από αυτούς.

Οι υποθέσεις αδυναμίας διαχωρισμού των συνιδιοκτησιών είναι πολλές. Tο ελλιπές νομοθετικό πλαίσιο και η διαιώνηση των προβλημάτων των συνιδιοκτησιών ωθεί τις Αρμόδιες Αρχές να νίπτουν τας χείρας τους. Έτσι, αφήνονται πολλές υποθέσεις σε εκκρεμότητα και η διαιώνιση τους οδηγεί αναγκαστικά στην νομική οδό. Το παράξενο είναι ότι οι Αρμόδιες Αρχές δείχνουν να ανέχονται τους παρανομούντες ιδιοκτήτες εις βάρος των νομότυπων. Αυτό συμβαίνει γιατί δεν κινούνται αυτεπάγγελτα εναντίον στους παρανομούντες ιδιοκτήτες, ενώ σε περίπτωση που το κάνουν, παραπέμπονται στο δικαστήριο όλοι οι συνιδιοκτήτες ανεξεραίτως. Από την άλλη, μέχρι πρόσφατα δεν μπορούσες να καταθέσεις άδεια για διαχωρισμό εάν δεν ήταν σύμφωνος ο συνιδιοκτήτης σου. Και η έγκριση του απαιτείτο σε όλα τα στάδια της αδειοδότησης, από την υποβολή της αίτησης μέχρι και το πιστοποιητικό τελικής έγκρισης. Η οποιαδήποτε ένσταση του συνιδιοκτήτη, δικαιολογημένη ή μη, ήταν ικανή να παγώσει τις διαδικασίες νομιμοποίησης.

Ο κίνδυνος των κοινόκτητων – αδιαχώρηστων οικοδομών

Το να παραμένεις συνιδιοκτήτης μίας αδιαχώριστης οικοδομής εγκυμονεί κινδύνους. Το πρώτο είναι ότι το μερίδιο που διαθέτεις δεν είναι εξασφαλισμένο και καθορίζεται ως επί το πλείστον βάσει του μεριδίου επί του Τίτλου Ιδιοκτησίας. Ας δούμε ένα παράδειγμα.

Ας πούμε ότι δύο αδελφές έχουν από εν δεύτερο μερίδιο σε ένα οικόπεδο. Και ας πούμε ότι η μία αδελφή έχει οικοδομήσει ισόγειο κατοικία, αποκλειστικά για την ίδια και αποκλειστικά με δικά της έξοδα. Εάν δεν υπάρχει η οποιαδήποτε γραπτή συμφωνία μεταξύ των αδελφών, τότε όλες οι Αρμόδιες Αρχές, συμπεριλαμβανομένου και του κτηματολογίου, θεωρούν ότι η οικία ανήκει και στις δύο αδελφές. Αυτό φυσικά, αδικεί την αδελφή που έκτισε με δικά της έξοδα την κατοικία. Ας πούμε τώρα ότι η δεύτερη αδελφή με την σειρά της, έχει οικοδομήσει, στην οροφή της ισόγειας κατοικίας, ένα οροφοδιαμέρισμα με το μισό εμβαδό σε σχέση με την ισόγειο κατοικία. Σε περίπτωση που οι δύο αφελφές προχωρήσουν σε οριζόντιο διαχωρισμό, τα μερίδια που θα τους παραχωρισθούν θα είναι 2/3 για την ιδιοκτήτρια της ισόγειας κατοικίας και 1/3 για την ιδιοκτήτρια του οροφοδιαμερίσματος. Ο λόγος είναι ότι το κτηματολόγιο θεωρεί ότι τα μερίδια επί των οικοδομών αντιστοιχούν και στα μερίδια επί της γης. Βέβαια στην πράξη θα θεωρηθεί ότι πραγματοποιείται μεταβίβαση από την μία αδελφή στην άλλη, αλλά λόγω συγγένειας δεν θα υπάρξει χρέωση. Ένας τρόπος να γίνει πιο δίκαιος διαμοιρασμός της ιδιοκτησίας είναι μέσω του ανεξάντλητου συντελεστή δόμησης.

Ποιός είναι ο κίνδυνος του να μην διαχωριστεί μία συνιδιοκτησία;

Δεν μποροώ να τονίσω αρκετά το πιο κάτω γεγονός. Εάν μία ιδιοκτησία δεν διαχωριστεί τότε οποιαδήποτε οικοδομή βρίσκεται επί της ιδιοκτησίας θεωρείται βάσει νόμου ότι ανήκει εξίσου σε όλους τους ιδιοκτήτες του τεμαχίου. Αυτό σημαίνει ότι εάν ο ένας ιδιοκτήτης έχει οικοδομήσει δύο διαμερίσματα σε μία ιδιοκτησία ενώ ο άλλος ιδιοκτήτης ένα διαμέρισμα, μέχρι αυτά τα διαμερίσματα να διαχωριστούν, είτε κάθετα είτε οριζόντια, οι δύο ιδιοκτήτες έχουν από μισό μερίδιο και στα τρία διαμερίσματα.

Υπάρχουν περιπτώσεις που λόγω διαφωνιών και παρεξηγήσεων οι συνιδιοκτήτες δεν συμφωνούν στον διαχωρισμό. Αυτό πολλές φορές από προσωπική μου εμπειρία γίνεται και κακόβουλα, λόγω του ότι ορισμένοι συνιδιοκτήτες επωφθαλμιούν δικαιώματα σε ιδιοκτησία την οποία δεν οικοδόμησαν με δικά τους έξοδα. Δυστυχώς οι Αρμόδιες Αρχές δεν προβαίνουν σε προτάσεις για το πώς μπορούν να επιλυθούν τέτοιες “αμφιλεγόμενες” περιπτώσεις. Τέτοιες πράξεις αδικαιολόγητης άρνησης για διαχωρισμό αποτελούν ξεκάθαρο δόλο για κάρπωση ξένης ιδιοκτησίας.

Υπάρχουν πλέον διαδικασίες που επιτρέπουν την μονομερή κατάθεση αίτησης για Ανέγερση ή Προσθηκομετατροπή οικοδομής με το Άρθρο 90 καθώς και για μονομερή Αίτηση για Διαχωρισμό μέσω του Άρθρου 91. Δηλαδή ο ενδιαφερόμενος ιδιοκτήτης μπορεί να αιτηθεί για διαχωρισμό χωρίς τις υπογραφές των συνιδιοκτητών του. Οι συνιδιοκτήτες μπορούν να υποβάλουν ένσταση σε περίπτωση που θεωρούν ότι πλήττονται τα δικαιώματά τους. Και πάλι όμως εδώ η Αρμόδια Αρχή θα πρέπει να πιέσει προς μία λύση η οποία θα διαχωρίζει με οποιονδήποτε τρόπο την ιδιοκτησία. Οι χρονοβόρες καθυστερήσεις μπορούν να επηρεάσουν την αξιοποίηση της ιδιοκτησίας όπως την ανάπτυξη της, την πώλησή της ή την ενοικίασή της.

Πως εξασφαλίζεις τα ιδιοκτησιακά σου δικαιώματα

Είναι εύκολο να αντιληφθείς ότι εάν αφήσεις αδιαχώριστη την ιδιοκτησία σου, θα χάσει αξία. Ο λόγος είναι ότι δεν θα μπορείς να την εκμεταλλευτείς με τον βέλτιστο τρόπο, με τον τρόπο που εσύ θα ήθελες. Και για να το κάνεις αυτό θα πρέπει να λύσεις τα νομικά προβλήματα που την αφορούν. Τα προβλημάτα θα αντιμετωπιστούν όταν να νομιμοποιήσεις την οικοδομή σου ή τιτλοποίησεις την οικιστική σου μονάδα. Ο ειδικός που θα σε βοηθήσει είναι ο Αρχιτέκτονας. Και αυτό επειδή:

Γνωρίζει την Πολεοδομική Νομοθεσία.
Είναι ο νομικά υπεύθυνος για την ορθή υποβολή των Πολεοδομικών και Οικοδομικών Αιτήσεων με σκοπό τον διαχωρισμό ή την νομιμοποίηση των προσθηκομετατροπών.
Έχει αντίληψη των γεωμετρικών δυνατοτήτων του τεμαχίου ή της οικοδομής και μπορεί να σκεφτεί λύσεις για ικανοποίηση πολεοδομικών απαιτήσεων ή των δυνατοτήτων διαχωρισμού.
Μπορεί να προδιαγράψει οικονομικές κατασκευαστικές λύσεις για πιθανές προσθήκες που ίσως απαιτηθούν.
Γνωρίζει τον περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας Νόμο.

Αναλυτικά, οι υπηρεσίες που θα χρειαστείς από τον Αρχιτέκτονα είναι:

Αρχιτεκτονική αποτύπωση της υφιστάμενης κατάστασης και ψηφιοποίηση των υφιστάμενων σχεδίων.
Συναντήσεις με αρμόδιους λειτουργούς.
Μελέτη των υφιστάμενων αδειών/φακέλων της ιδιοκτησίας.
Μελέτες για τις αναγκαίες προσθηκομετατροπές ή για τον επιθυμητό διαχωρισμό.
Κατάθεση των Πολεοδομικών Αιτήσεων, Οικοδομικών Αιτήσεων και αιτήσεων του Κτηματολογίου.

Συμφωνία διανομής ακινήτου

Ένας έμμεσος τρόπος να εξασφαλίσεις τα ιδιοκτησιακά σου δικαιώματα είναι η συμφωνία διανομής ακινήτου. Με το συμφωνητικό αυτό υποδεικνύεται ότι οι συνιδιοκτήτες αναγνωρίζουν ποιος είναι ιδιοκτήτης των οικιστικών μονάδων, παρόλο που ακόμα δεν έχει ολοκληρωθεί ο κάθετος ή ο οριζόντιος διαχωρισμός.

Η συμφωνία διανομής είναι μία νομική συμφωνία μεταξύ των ιδιοκτητών ακίνητης περιουσίας (γης και οικοδομών) η οποία μπορεί να κατατεθεί στο κτηματολόγιο. Στην καθομιλουμένη αναφέρεται ως διανομή και περισσότερο αποτελεί μία κοινή αποδοχή του ποιος είναι ο ιδιοκτήτης διαφόρων τμημάτων της γης ή των οικοδομών μίας αδιαίρετης ιδιοκτησίας.

Με την συμφωνία διανομής μπορείς να εξασφαλιστείς νομικά όσο θα προχωράς με τις διαδικασίες αδειοδότησης. Είναι χρήσιμη σε περιπτώσεις περίκλειστων οικιστικών τεμαχίων τα οποία δεν μπορούν να διαχωριστούν από τις αρμόδιες αρχές καθώς και για εγκλωβισμένους αγοραστές οι οποίοι δεν έχουν ακόμη τίτλο ιδιοκτησίας.

Άλλα άρθρα μας που σε ενδιαφέρουν:

ECOSMART PROPERTY DESIGN

Ο οικοδομικός σου σύμβουλος.

Λευκωσία, Κύπρος

Ακολούθησε μας στο Facebook

Κάθετος και Οριζόντιος Διαχωρισμός