Ποιοί θεωρούνται εγκλωβισμένοι αγοραστές;

Ένα θέμα που ακούγεται συχνά στην Κύπρο είναι οι Εγκλωβισμένοι Αγοραστές. Είναι ένα ευαίσθητο θέμα, καθώς μιλάμε για πολίτες της Κυπριακής Δημοκρατίας, αλλά ως επί το πλείστον αλλοδαπούς, οι οποίοι επιθύμησαν να αποκτήσουν ακίνητη ιδιοκτησία στην Κύπρο. Το πρόβλημα είναι ότι αγόρασαν ιδιοκτησία μέσω πωλητήριου εγγράφου και όχι μέσω μεταβίβασης. Και ενώ εξόφλησαν τις υποχρεώσεις τους απέναντι στους Επιχειρηματίες Ανάπτυξης Γης (Developer) ή στην τράπεζα, για διάφορους λόγους ακόμα δεν έχουν στα χέρια τους Τίτλο Ιδιοκτησίας. Για την έκδοση του τίτλου απαιτούνται ενέργειες για τις οποίες δεν είναι υπεύθυνοι. Και αυτός ακριβώς είναι ο εγκλωβισμός τους.

Εγκλωβισμένοι αγοραστές είναι οι αγοραστές ακίνητης ιδιοκτησίας η οποία δεν είναι εγγεγραμμένη στα μητρώα του κτηματολογίου, δηλαδή δεν έχει εγγραφεί στον Τίτλο Ιδιοκτησίας και ούτε πρόκειται να εγγραφεί εάν δεν διευθετηθούν ορισμένα κρίσιμα ζητήματα. Τα ζητήματα αυτά χωρίζονται σε δύο βασικές κατηγορίες. Το πρώτο είναι οι υποθήκες και το δεύτερο είναι η πολεοδομική νομιμότητα. Πάμε να δούμε τους λόγους που αγοραστές αυτοί δεν έχουν αποκτήσει ακόμη Τίτλο Ιδιοκτησίας.

Ζήτημα υποθήκης

Ο κυριότερος λόγος είναι η περίπτωση της υποθήκης. Υπήρχαν Developer οι οποίοι υποθήκευαν την γη την οποία ανάπτυσσαν για εξασφάλιση δανείου αλλά δυστυχώς, ενώ εισέπρατταν χρήματα από τους αγοραστές, δεν ξοφλούσαν το  δάνειο αυτό. Το αποτέλεσμα ήταν η τράπεζα να μην μεταβιβάζει τον Tίτλο Ιδιοκτησίας της γης, λόγω υποθήκης, παρόλο που ο αγοραστής είχε εξοφλήσει τις υποχρεώσεις του. Από το συγκεκριμένο ζήτημα ένα μικρό ποσοστό των εγκλωβισμένων αγοραστών κατάφερε να απεμπλακεί αν και σε περιπτώσεις που υπήρχε διαφωνία εκ μέρους των τραπεζών, οι δικαστικές αποφάσεις τις έχουν δικαιώσει. Σοβαρό ρόλο στην μη ολοκλήρωση της μεταβίβασης παίζει και η αδυναμία κάθετου ή οριζόντιου διαχωρισμού της ιδιοκτησίας λόγω εργασιών ή/και διαδικασιών που δεν έχουν υλοποιηθεί από τον Developer.

Ζήτημα πολεοδομικής νομιμότητας

Ο άλλος λόγος έχει να κάνει και με πολεοδομικές παρατυπίες. Υπάρχουν περιπτώσεις όπου σε μια μεγάλη ανάπτυξη απαιτήθηκαν όροι που έχουν να κάνουν με τον διαχωρισμό του συγκροτήματος, δηλαδή με την οικοπεδοποίηση του (κάθετος διαχωρισμός), τον οριζόντιο διαχωρισμό και την έκδοση ξεχωριστών Τίτλων Ιδιοκτησίας. Εάν οι όροι αυτοί δεν υλοποιηθούν από τον Developer, παρόλο που υλοποιήθηκαν οι κατοικίες, τότε η οικοδομική αρχή δεν μπορεί να εκδώσει Πιστοποιητικό Τελικής Έγκρισης και έτσι οι διαδικασίες δεν ολοκληρώνονται. Στην περίπτωση που ο Developer χρεωκοπήσει, τότε οι αγοραστές βρίσκονται εκτεθημένοι. Για να μάθεις περισσότερες λεπτομέρειες για τον κάθετο και οριζόντιο διαχωρισμό δες αυτό το άρθρο μας. 

Η αιτία του εγκλωβισμού

Κατά την άποψή μας θεωρούμε ότι τα προβλήματα ξεκινούν από την στιγμή που γίνονται αποδεκτά από το κτηματολόγιο Αγοραπωλητήρια Έγγραφα στα οποία δεν αναγράφεται η Πολεοδομική Άδεια ή η Άδεια Οικοδομής. Ακόμα και να δει κανείς υλοποιημένη την κατοικία που αγοράζει, δεν μπορεί να ξέρει εάν εκδόθηκε Άδεια Οικοδομής, εάν υλοποιείται βάσει των σχεδίων (χωρίς παρατυπίες), εάν εκκρεμεί οποιοσδήποτε άλλος οικοδομικός όρος στο αρχικό τεμάχιο ή εάν υπάρχει οποιαδήποτε άλλη υποχρέωση του Developer προς τρίτους (όπως η υποθήκη). Επομένως ο υποψήφιος αγοραστής στην πραγματικότητα δεν προστατεύεται ούτε από το κράτος ούτε από το οποιοδήποτε αγοραπωλητίριο έγγραφο. Είναι εξαρτημένος στην φιλοτιμία και φερεγγυότητα του πωλητή. Όσον αφορά το αγωραπωλητήριο έγγραφο, θα έπρεπε να διαθέτει ορισμένες ρήτρες που τον προστατεύουν. Αντιθέτως έχει παρατηρηθεί ότι πολλά συμβόλαια διέθεταν καταχρηστικές ρήτρες.

Καταχρηστικές ρήτρες συμβολαίων

Ο υποψήφιος αγοραστής όταν αποφασίσει να αγοράσει ένα ακίνητο υπογράφει ένα Συμβόλαιο Αγοραπωλησίας με το οποίο επιθυμεί να κατοχυρωθεί νομικά. Ένα ισορροπημένο Συμβόλαιο εξασφαλίζει τόσο τον πωλητή ότι θα αμειφθεί βάσει των υπηρεσιών του, όσο και τον αγοραστή ότι θα εξασφαλίσει το προϊόν που αγόρασε. Δυστυχώς όμως στην πράξη, παρατηρήθηκε σε αρκετά έντονο βαθμό η υπογραφή ανισοβαρών συμβολαίων που περιλαμβάνουν, δηλαδή, καταχρηστικούς όρους και ρήτρες.

Με απλά λόγια παρατηρήθηκε σε αρκετά Συμβόλαια να υπάρχουν όροι που ίσχυαν μόνο για τον αγοραστή και όχι για τον πωλητή. Το πρόβλημα ξεκινάει από το γεγονός ότι η πράξη αγοραπωλησίας γίνεται πριν την έκδοση Τίτλου Ιδιοκτησίας του ακινήτου. Αυτό συνεπάγεται με αρκετά προβλήματα, ειδικά για τον αγοραστή, στην περίπτωση που ο πωλητής δεν φανεί συνεπής με τις Αρμόδιες Αρχές που θα εγκρίνουν το «υπό δημιουργία» ακίνητο. Είναι εύκολο κανείς να αντιληφθεί ότι η υπογραφή ενός Συμβολαίου που προσκομίζεται από τον ίδιο τον πωλητή, χωρίς κανένα περαιτέρω έλεγχο από τρίτο πρόσωπο, δεν αποτελεί την καλύτερη ιδέα. Έτσι, επειδή πολλά μπορούν ανατραπούν κατά την διάρκεια της οικοδόμησης ενός ακινήτου, που μπορεί να οφείλονται σε διάφορους παράγοντες, θα πρέπει τα δύο μέρη να είναι προστατευμένα απέναντι σε εξελίξεις που τους αδικούν και τους προκαλούν οικονομική επιβάρυνση. Το χειρότερο σενάριο είναι βέβαια ο εγκλωβισμός του αγοραστή.

Να διαφοροποιήσουμε στο σημείο αυτό ότι υπάρχει η διάκριση μεταξύ των αγοραστών σε δύο κατηγορίες. Υπάρχει ο αγοραστής που ενεργεί ως καταναλωτής και ο αγοραστής που ενεργεί ως επαγγελματίας. Για παράδειγμα εάν ένας κατασκευαστής αγοράσει ένα ακίνητο, με σκοπό να το εμπορευτεί, δηλαδή να το μεταπουλήσει, δεν μπορεί να ισχυριστεί ότι ξεγελάστηκε. Εάν όμως ένας αγοραστής ο οποίος ενεργεί ως καταναλωτής, δηλαδή θέλει να αγοράσει το ακίνητο για ιδία χρήση, τότε δικαιούται να καταγγείλει στην Υπηρεσία Προστασίας του Καταναλωτή το γεγονός της ύπαρξης καταχρηστικών όρων.

Στην σελίδα http://www.consumer.gov.cy της υπηρεσίας προστασίας του καταναλωτή και συγκεκριμένα ΕΔΩ, μπορείτε να δείτε αρκετές περιπτώσεις όπου η υπηρεσία επιβεβαίωσε την ύπαρξη καταχρηστικών όρων στα συμβόλαια αγοραπωλησίας. Για αυτό τον λόγο, εμείς σου προσφέρουμε ορισμένες πολύτιμες συμβουλές για το τι πρέπει να ψάξεις πριν αγοράσεις ένα ακίνητο. Για να γνωρίζεις τι αγοράζεις διάβασε τις πέντε συμβουλές που προτείνουμε σε αυτό το άρθρο μας.

Άλλα άρθρα που σε ενδιαφέρουν:

• Διαδικασίες Αδειοδότησης ανάπτυξης στην Κύπρο: Όλα όσα πρέπει να γνωρίζεις
• Κτηματολόγιο Κύπρου: Αιτήσεις και Δικαιώματα
• Έκδοση Πιστοποιητικού Τελικής Έγκρισης: Το τελικό στάδιο της Αδειοδότησης
• 5 Συμβουλές για Αγορά Ακινήτου στην Κύπρο
• Κάθετος και Οριζόντιος Διαχωρισμός

ECOSMART PROPERTY DESIGN

Ο οικοδομικός σου σύμβουλος.

Λευκωσία, Κύπρος

Ακολούθησε μας στο Facebook