Διαδικασίες Αδειοδότησης Ανάπτυξης στην Κύπρο: Όλα όσα πρέπει να γνωρίζεις

Η Αδειοδότηση μίας οικοδομής είναι αναγκαίο προαπαιτούμενο για την τελική νομιμοποίηση της και και εγγραφή της επί του Tίτλου Iδιοκτησίας. Οι τρεις κύριες Αρμόδιες Αρχές υπεύθυνες να εγκρίνουν αναπτύξεις και να παραχωρούν άδειες είναι οι Πολεοδομική Αρχή, η Οικοδομική Αρχή και το Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας. Αρκετές αναπτυξεις περνάνε και από άλλες αρχές πέραν των τριών αρμοδίων αρχών που προαναφέραμε. Οι αρχές αυτές λέγονται διαβουλευτικές αρχές, είναι δηλαδή αρχές με τις οποίες οι αρμόδιες αρχές διαβουλεύονται, πριν εγκρίνουν μία άδεια. Τέτοιες διαβουλευτικές αρχές είναι η Πυροσβεστική, το Υφυπουργίο Τουρισμού (πρώην ΚΟΤ), το Τμήμα Αναπτύξεως Υδάτων, η CYTA, η ΑΗΚ, η Αστυνομία Κύπρου και άλλοι.

Οι διαδικασίες αδειοδότησης είναι το σύνολο των αιτήσεων και των νομικών διαδικασιών που απαιτούνται να διευθετηθούν μέχρι μία ανάπτυξη να εγγραφεί στον Τίτλο Ιδιοκτησίας. Ο ειδικός για τον συντονισμό των διαδικασιών αυτών είναι ο Αρχιτέκτονας Μελετητής. Ο συντονισμός του Μελετητή είναι απαραίτητος καθώς σε αυτές τις διαδικασίες εμπλέκονται ένας μεγάλος αριθμός τμημάτων, αρχών και συμβουλίων.

Κάθε ανάπτυξη, είτε αφορά σε οικοδομή, είτε αφορά σε διαχωρισμό ή και τα δύο, θα πρέπει να περάσει από τα πιο κάτω στάδια της αδειοδότησης. Θα πρέπει να διευκρινιστεί ότι μιλάμε για 4 στάδια αδειοδότησης τα οποία θα πρέπει να ακολουθηθούν για κάθε ξεχωριστό είδος ανάπτυξης. Πάμε να δούμε αρχικά τις αιτήσεις.

Στάδια Αδειοδότησης

Αίτηση για Πολεοδομική Άδεια:

Αποτελεί την γνωστοποίηση της πρόθεσης ενός ιδιοκτήτη να προβεί σε ανάπτυξη. Εδώ η Aρμόδια Aρχή ελέγχει περισσότερο την ένταση, την χρήση και την αισθητική της ανάπτυξης. Η Άδεια μπορεί να αφορά σε ανάπτυξη διαφόρων χρήσεων καθώς και σε διαχωρισμούς γης και οικοδομών. Βασικό απαιτούμενο είναι τα Αρχιτεκτονικά Σχέδια, υπογεγραμμένα από τον Εξουσιοδοτημένο Αρχιτέκτονα – Μελετητή. Σε αυτό το άρθο μας, μπορείς να διαβάσεις περισσότερες πληροφορίες για την πολεοδομική άδεια.

Αίτηση για Οικοδομική Άδεια:

Είναι η άδεια που σου δίνει το δικαίωμα να προβείς στην έναρξη των αναγκαίων εργασιών. Απαιτούνται αρκετές Μελέτες όπως Στατική, Ενεργειακή και Η/Μ Μελέτη. Σε πιο εξειδικευμένες αναπτύξεις απαιτούνται πιο εξειδικευμένες Μελέτες όπως Γεωτεχνική, Κυκλοφοριακή ή και Περιβαλλοντική Μελέτη. Η έκδοση της Οικοδομικής Άδειας γίνεται από διαφορετικές Αρμόδιες Αρχές (Οικοδομικές Αρχές) από αυτές που εκδίδουν την Πολεοδομική Άδεια. Η συγκεκριμένη άδεια αφορά περισσότερο σε κατασκευαστικές εργασίες είτε μιλάμε για ανέγερση οικοδομής είτε μιλάμε για κατασκευή οδικού δικτύου. Η αίτηση απαιτείται και για έγκριση κάθετου ή/και οριζόντιου διαχωρισμού. Δες όλες τις αιτήσεις που κατατίθονται στις οικοδομικές αρχές σε αυτό το άρθρο μας.

Αίτηση για Πιστοποιητικό Τελικής Έγκρισης:

Αποτελεί την απόδειξη ότι όλες οι εργασίες έχουν εκτελεστεί βάσει της Οικοδομικής Άδειας. Εκδίδεται από την ίδια Αρμόδια Αρχή που εκδίδει την Οικοδομική Άδεια. Υπάρχουν τριών ειδών Πιστοποιητικά Τελικής Έγκρισης, για τα οποία μπορείς να μάθεις περισσότερα σε αυτό το άρθρο μας.

Αίτηση για Εκσυγχρονισμό Εγγραφής:

Η διαδικασία γίνεται στο Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας. Αναφέρεται συχνά και ως επικαιροποίηση του τίτλου ιδιοκτησίας. Ο εκσυγχρονισμός ή επικαιροποίηση του τίτλου μπορεί να αφορά είτε σε διαχωρισμό τεμαχίου είτε σε εγγραφή μίας οικοδομής επί του οικοπέδου.

Γιατί δεν έχεις ακόμα Τίτλο Ιδιοκτησίας

Η μη εγγραφή μίας οικοδομής επί του τεμαχίου μπορεί να οφείλεται σε πολλούς παράγοντες που συχνά δεν έχουν να κάνουν με το ίδιο το Κτηματολόγιο. Πολλές φορές οι αγοραστές περιμένουν από το κτηματολόγιο να τους εκδόσει τίτλο, ενώ η οικοδομή δεν έχει Πιστοποιητικό Τελικής Έγκρισης. Πολλές φορές δεν έχει ούτε καν άδεια οικοδομής. Επομένως, εάν η οικοδομή έχει πιστοποιητικό τελικής έγκρισης, η έκδοση του Τίτλου είναι ζήτημα διαδικασιών του Κτηματολογίου, εφόσον φυσικά έγιναν οι αναγκαίεες αιτήσεις. Εάν όμως μία οικοδομή δεν έχει τελική έγκριση, τότε είναι ζήτημα εντός των αρμόδιων πολεοδομικών και οικοδομικών αρχών.

“Είδη” οικοδομικών αναπτύξεων

Η κατηγοριοποίηση σε “είδη” αναπτύξεων γίνεται βάσει των απαιτήσεων της αρμόδιας αρχής αλλά και των διαδικασιών. Δεν είναι μία επίσημη κατηγοριοποίηση και δεν μιλάμε για είδη όπως αναψυχή ή εμπόριο. Περισσότερο προσπαθούμε να χωρίσουμε τις πολεοδομικές απαιτήσεις σε τρεις κύριες κατηγορίες και να επεξηγήσουμε γιατί απαιτούνται πολλές αιτήσεις για την ίδια ανάπτυξη. Αφού ξεκαθάρισε αυτό ας πάμε να δούμε αυτά τα τρία είδη αναπτύξεων:

Διαχωρισμός

Η ανάπτυξη για διαχωρισμό μπορεί να αφορά σε δημιουργία οικοπέδων (οικοπεδοποίηση) ή τον κάθετο και οριζόντιο διαχωρισμό μίας υφιστάμενης οικοδομής εντός εγκεκριμένου οικοπέδου. Ένα τεμάχιο, παρόλο που μπορεί να είναι οικιστικό θα πρέπει πρώτα να εγκριθεί ως οικόπεδο. Η έγκριση του ως οικόπεδο απαιτεί την εγκατάσταση παροχών όπως ρεύμα και τηλεπικοινωνίες αλλά επιπλέον και την παραχώρηση οδικού δικτύου και χώρου πρασίνου. Η έγκριση του τεμαχίου ως οικόπεδο αποτελεί πλέον προαπαιτούμενο για αίτηση για ανέγερση εντός του τεμαχίου. Περισσότερες λεπτομέρειες για τον κάθετο ή οριζόντιο διαχωρισμό μπορείς να δεις σε αυτό το άρθρο μας.

Ανέγερση

Η ανέγερση περιλαμβάνει τόσο την ανέγερση μίας καινούργιας κατοικίας όσο και τις προσθηκομετατροπές. Σε αυτή την περίπτωση η αρμόδια αρχή ενδιαφέρεται για την αισθητική του κτιρίου, τον συντελεστή Δόμησης και Ποσοστό Κάλυψης, τις αποστάσεις από τα σύνορα καθώς και ζητήματα στατικότητας και ενεργειακής απόδοσης.

Αλλαγή χρήσης

Η αλλαγή χρήσης είναι μία ειδιαίτερη περίπτωση καθώς η έγκριση της ή όχι εξαρτάται από την Πολεοδομική ζώνη όπου χωροθετείται το τεμάχιο. Πέραν αυτού υπάρχουν αρκετοί παράγοντες που θα πρέπει να ικανοποιούνται ώστε η αρμόδια αρχή να δώσει θετική γνωμάτευση. Ένας κύριος παράγοντας είναι η ικανοποίηση των απαιτούμενων χώρων στάθμευσης για την εκάστοτε χρήση. Επιπλέον μπορούν να υπάρχουν άλλες απαιτήσεις όπως πρόσβαση ΑΜΕΑ στην υπό μελέτη ανάπτυξη, εγκατάσταση συγκεκριμένων ηλεκτρομηχανολογικών εγκαταστάσεων, δημιουργία εξόδων έκτακτης ανάγκης κτλ. Για αυτό το λόγο, στην αίτηση για αλλαγή χρήσης ζητούνται διαβουλεύσεις από άλλα τμήματα όπως είναι η Πυροσβεστική, το Υγυπουργείο Τουρισμού (πρώην ΚΟΤ), το Τμήμα αναπτύξεως Υδάτων, την αστυνομία Κύπρου κ.α.

Νομιμοποίηση Οικοδομικής Ανάπτυξης

Για σκοπούς Νομιμοποίησης μίας οικοδομής ή ενός διαχωρισμού, χρειάζεται πρώτα να γίνει αίτηση για τη συγκερκιμένη ανάπτυξη στις Αρμόδιες Αρχές Ανάπτυξης. Μαζί με τα έντυπα της αίτησης, ο Αρχιτέκτονας Μελετητής θα πρέπει να καταθέσει και τις αναγκαίες Μελέτες και Σχέδια. Σε αυτό το άρθρο μας μπορείς να δεις αναλυτικά τις μελέτες που απαιτεί στο κάθε στάδιο αδειοδότησης . Η κάθε αίτηση αποσκοπεί στην έκδοση συγκεκριμένης Άδειας. Δυστυχώς στην Κύπρο, παρατηρείται συχνά το φαινόμενο της αυθαίρετης οικοδομικής ανάπτυξης. Αυτό σημαίνει ότι η ανάπτυξη δεν πληροί τις πρόνοιες και πολιτικές των Σχεδίων Ανάπτυξης. Σε αυτή την περίπτωση απαιτείται η νομιμοποίηση της ανάπτυξης.

Με τον όρο νομιμοποίηση μιας οικοδομικής ανάπτυξης εννούμε την εκ των υστέρων αδειοδότηση της ανάπτυξης. Η ανάπτυξη είτε ανεγείρθηκε χωρίς τις απαραίτητες άδειες, πολεοδομική και οικοδομική είτε ανεγέρθηκε διαφορετικά από τα εγκεκριμένα σχέδια. Και στις δύο περιπτώσεις υπάρχει το ενδεχόμενο η ανάπτυξη να μην πληροί τις πρόνοιες και πολιτικές των Σχεδίων Ανάπτυξης. Τέτοια παραδείγματα μπορεί να είναι η υπέρβαση του συντελεστή δόμησης μίας οικοδομής, η δημιουργία μη προβλεπόμενης χρήσης σε συγκεκριμένη ζώνη όπως λόγου χάρη καφετέριας σε οικιστική περιοχή ή η ανέγερση οικίας σε ζώνη εκτός ορίου ανάπτυξης. Η πολεοδομική νομοθεσία προβλέπει διαδικασίες για μετέπειτα νομιμοποίηση της αυθαίρετης ανάπτυξης. Αυτό όμως δεν μπορεί σε καμία περίπτωση να αντικαταστάσει την εξ αρχής ορθής Μελέτη και Σχεδιασμό. Παρόλα αυτά υπάρχουν αρκετές ρυθμίσεις και μέτρα αδειοδότησης έτσι ώστε να δοθούν οι ευκαιρείες στην πολεοδομική διευθέτηση των παρατυπιών. Σε αυτό το άρθρο μας μπορείς να μάθεις λεπτομέρειες για τα Μέτρα Αδειοδότησης και νομιμοποίησης της οικοδομικής ανάπτυξης.

Σύνθετες Αναπτύξεις

Οι περισσότερες αναπτύξεις απαιτούν σύνθετες διαδιαδικασίες και περισσότερες από μία αιτήσεις. Και οι πολεοδομικές απαιτήσεις που μπορεί να προκύψουν στην πορεία είναι απρόβλεπτες. Ο ειδικός που μπορεί να σε βοηθήσει είναι ο Αρχιτέκτονας Μελετητής. Είναι ο επαγελματίας που μπορεί να οργανώσει εξ αρχής την βέλτιστη ανάπτυξη της ιδιοκτησίας σου. Μπορείς να μάθεις περισσότερα σε αυτό το άρθρο μας όπου αναλύεται η πολέπλευρη φύση του επαγγάλματος του Αρχιτέκτονα. Πάμε τώρα να δούμε ένα παράδειγμα σύνθετης ανάπτυξης, ως προς τις διαδικασίες.

Εάν για παράδειγμα ένας ιδιοκτήτης μίας υφιστάμενης οικοδομής θελήσει να κάνει μία προέκταση σε υφιστέμενη οικία και να την χρησιμοποιείσει ως επαγγελματικό χώρο θα πρέπει να κάνει μία αίτηση για αλλαγή χρήσης και μία για προσθηκομετατροπές τόσο στην πολεοδομική αρχή όσο και στην οικοδομική. Δηλαδή θα πρέπει να κάνει συνολικά τέσσερις αιτήσεις και θα πρέπει να εγκιθεί και για τις τέσσερις πριν ξεκινήσει τις αναγκαίες εργασίες. αφού ολοκληρώσει τις εργασίες, θα πάρει πιστοποιητικά τελικής έγκρισης τόσο για τις προσθηκομετατροπές όσο και για την αλλαγή χρήσης. Με τα σχέδια των δύο οικοδομικών αδειών και τα δύο πιστοποιητικά τελικής έγκρισης μπορεί να ζητήσει εγγραφή της ιδιοκτησίας του επί του τίτλου ιδιοκτησίας.

Άλλα άρθρα που σε ενδιαφέρουν:

ECOSMART PROPERTY DESIGN

Ο οικοδομικός σου σύμβουλος.

Λευκωσία, Κύπρος

Ακολούθησε μας στο Facebook

Διαδικασίες Αδειοδότησης: Όλες οι πληροφορίες