Τα χαρακτηριστικά των συνιδιοκτησιών

Όλοι μας, σε κάποια στιγμή της ζωής μας, θελήσαμε να γίνουμε κάτοχοι ακίνητης ιδιοκτησίας. Η ιδιοκτησία αυτή μπορεί να είναι μια κατοικία στο ισόγειο διώροφης οικοδομής, ένα εξοχικό σε ενιαία ανάπτυξη ή ένα διαμέρισμα σε μια πολυκατοικία.

Οι πιο πάνω περιπτώσεις έχουν ένα κοινό: αποτελούν μέρος μιας συνιδιοκτησίας. Ο αγοραστής αγοράζει ουσιαστικά ένα μερίδιο και όχι την πλήρη ιδιοκτησία επί της γης που βρίσκεται το ακίνητο. Τα ακίνητα αυτά προκύπτουν με Οριζόντιο Διαχωρισμό της οικοδομής, χωρίς όμως να υπάρχει διαχωρισμός επί του οικοπέδου. Ακόμα και το καθεστώς ιδιοχρησίας της γης, όπως λόγου χάρη οι ιδιωτικές αυλές που συναντάμε σε ενιαίες αναπτύξεις, συνήθως σε παραθεριστικές κατοικίες, δεν συνιστά ιδιοκτησία. Βάση της νομοθεσίας οποιαδήποτε ανάπτυξη από τον ιδιοκτήτη της θα χρειάζεται την σύμφωνη γνώμη των συνιδιοκτητών.

Δυστυχώς το νομοθετικό πλαίσιο που αφορά τόσο στην ακίνητη Ιδιοκτησία, όσο και στις πολεοδομικές απαιτήσεις που αυτό θα πρέπει να πληροί, έχει ακόμη πολλά κενά. Και τα κενά αυτά εμφανίζονται περισσότερο στις περιπτώσεις των συνιδιοκτησιών. Λόγω των κενών αυτών οι συνιδιοκτησίες παρουσιάζουν αρκετές αδυναμίες, ως προς τις δυνατότητες ανάπτυξης τους, σε σχέση με ένα ιδιόκτητο ακίνητο. Παραδείγματα των αδυναμιών αυτών είναι τα εξής:

Περιορισμοί στις δυνατότητες ανάπτυξης

Αδυναμία επιθυμητής ανάπτυξης: Οποιαδήποτε προσθήκη σε συγκεκριμένη μονάδα της συνιδιοκτησίας, θα πρέπει πρωτίστως και κυρίως να μην επηρεάζει τις νόμιμες ανέσεις των υπολοίπων συνιδιοκτητών. Οι Πολεοδομικές Αρχές εξετάζουν πολύ πιο αυστηρά τις περιπτώσεις αυτές. Ο λόγος αυτός αποτελεί και τον πυρήνα των υπολοίπων αδυναμιών.

Αδυναμία εξασφάλισης χορηγίας από σχέδια χορηγιών που αφορούν σε προσθηκομετατροπές: Αρκετά σχέδια χορηγιών δεν μπορούν να εφαρμοστούν σε περίπτωση που δεν υπάρχει η σύμφωνη γνώμη όλων των συνιδιοκτητών.

Αδυναμία εκμετάλλευσης των υπουργικών μέτρων για νομιμοποίηση παρατυπιών: Δεν δίνεται επιπλέον Σ.Δ. ή οποιανδήποτε πολεοδομική «χαλάρωση» από την στιγμή που επηρεάζεται αρνητικά έστω και ένας συνιδιοκτήτης από την παρατυπία ή την προτεινόμεη προσθήκη.

«Εγκλωβισμός» σε υφιστάμενες παρανομίες: Ο εγκλωβισμός αυτός μπορεί να γίνει με δύο τρόπους. Ο πρώτος είναι όταν μεταβιβαστεί μια ιδιοκτησία, της οποίας ο Τίτλος Ιδιοκτησίας είναι χωρίς παρατυπίες, ενώ στην πράξη υπάρχουν παρατυπίες που αφορούν στο μερίδιο που μεταβιβάστηκε. Ο αγοραστής είναι αναγκασμένος να διορθώσει τις παρατυπίες, από την στιγμή που βρίσκεσαι σε συνιδιόκτητο οικόπεδο και επηρεάζει τους υπολοίπους συνιδιοκτήτες. Έτσι επωμίζεται έξοδα που δεν υπολόγιζε. Ο δεύτερος είναι όταν έχει αγοραστεί μερίδιο ή μονάδα χωρίς τίτλο ιδιοκτησίας και οι διαδικασίες για την νομιμοποίηση εκκρεμούν λόγω παρατυπιών από άλλους συνιδιοκτήτες.

Αδυναμία ανάπτυξης για τεχνικούς λόγους: Η περίπτωση αυτή συμβαίνει όταν συνιδιοκτήτης κατέχει αποκλειστικό δικαίωμα ανέγερσης κατοικίας επί υφιστάμενης οικοδομής. Είναι κάτοχος, δηλαδή, ανεκμετάλλευτου συντελεστή δόμησης. Το κατά πόσον η υφιστάμενη οικοδομή αντέχει την ανέγερση ενός επιπλέον ορόφου, είναι ένα άλλο θέμα.

Είναι εμφανές από τα πιο πάνω, ότι οι συνιδιοκτησίες αντί να έχουν δυνατότητες ανάπτυξης, συχνά παρουσιάζουν παγίδες υπο-ανάπτυξης.  Επομένως, για να μην να μπλεκτείς σε νομικές και πολεοδομικές διαδικασίες, ερεύνησε καλά τι πρόκειται να αγοράσεις.

Επίσης λάβε καλά υπόψη τις πραγματικές μελλοντικές δυνατότητες ανάπτυξης του μεριδίου ή μονάδας που πρόκειται να αγοράσεις. Σε αυτό, θα σε βοηθήσει ο Αρχιτέκτονας Μελετητής  ή Πολιτικός Μηχανικός. Θα σε γλυτώσει από προβλήματα μιας ζωής.

Άλλα σχετικά άρθρα που σε ενδιαφέρουν:

• Διαδικασίες Αδειοδότησης στην Κύπρο: Όλα όσα πρέπει να γνωρίζεις
• Κάθετος και Οριζόντιος Διαχωρισμός: Ποιά ιδιοκτησιακά δικαιώματα προκύπτουν;
• Μελέτη και Σχεδιασμός για το στάδιο της Αδειοδότησης
• Συμβουλές για Αγορά Ακινήτου στην Κύπρο

ECOSMART PROPERTY DESIGN

Ο οικοδομικός σου σύμβουλος.

Λευκωσία, Κύπρος

Ακολούθησε μας στο Facebook